Råteskade i kledning på enebolig fra 1995: ikke medhold (FinKN 2022-547)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1995. Den ble solgt «som den er» for 7 550 000 kroner i 2021. Å selge som den er betyr at selger har begrenset ansvaret sitt, men han må fortsatt gi de opplysningene han kjenner til.

Ved salget ble det opplyst at fasadene var malt i 2019. Boligsalgsrapporten ga ytterkledningen TG 0 og TG 1. TG er tilstandsgrad, og TG 0 og TG 1 betyr at takstmannen ikke fant avvik som krevde tiltak. Kledningen var likevel bare sett fra bakkeplan. Selger hadde eid boligen siden 1996, og han hadde svart nei i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) på spørsmål om råteskader og utettheter i fasaden.

Etter overtakelsen fant kjøper råteskade i kledningen, med hull inn mot boligen. Et firma som undersøkte skaden, mente kledningen hadde vært våt over lang tid. I en oppdatert rapport ble det anslått at fukt og råte kunne ha vært der i alt fra ett år til mer enn fire år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente selger hadde brutt opplysningsplikten. Det var ifølge kjøper ingen rimelig grunn til at selger ikke skulle vite om skaden, siden fasaden var malt i 2019 og malingen ikke var ført over der råten satt. Kjøper pekte også på at tilstandsgraden tilsa at kledningen var i orden.

Kravet var 62 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på et pristilbud for utbedring. I tillegg krevde kjøper 4 000 kroner i erstatning for utgifter til advokat. Kravene bygget på avhendingslovas § 3-7, § 4-12 og § 4-14.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avslo kravet. Selskapet mente det ikke var sannsynliggjort at selger hadde holdt tilbake opplysninger. Selger hadde selv forklart at han ikke kjente til noen råte.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at selskapet burde få medhold. Nemnda var enig i det alt vesentlige. Tre ting veide tyngst.

For det første selgeren. Nemnda mente dokumentene i saken ikke i seg selv viste at selger hadde holdt tilbake noe. Nemnda behandler saker skriftlig, og det er vanskelig å vurdere om en forklaring om hva selger visste er troverdig uten å høre ham. Kjøpers skaderapport endret ikke dette.

For det andre takstmannen. Nemnda var noe i tvil om han hadde vært aktsom nok. TG 0 bør vanligvis ikke brukes på eldre boliger. Men han hadde skrevet TG 0 og TG 1, og det ga en viss skjønnsmargin. Nemnda kunne kritisere valget, men mente at det ikke var grov uaktsomhet.

For det tredje at kravet krever at en mangel er påvist. Uten at selger kjente eller burde kjenne til skaden, og uten grov feil hos takstmannen, ble det ikke mangelsansvar. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke holder å påvise en skade i etterkant. Kjøper må kunne sannsynliggjøre at selger visste om den, eller at selger hadde en rimelig grunn til å vite om den. En nei i egenerklæringen og en ren tilstandsgrad står sterkt hvis det ikke finnes noe som tyder på det motsatte.

En ny maling av fasaden er ikke i seg selv bevis for at selger så skaden. Rapporter om hvor lenge skaden har vart, viser at den er gammel, men ikke nødvendigvis at selger kjente til den. Det kan også være grunn til å merke seg at nemnda er åpen for kritikk av takstmannen, men krever grov uaktsomhet før takstmannens ansvar slår inn.

Kort oppsummert

• Råteskadet kledning på en enebolig fra 1995, med et krav om prisavslag på 62 500 kroner.
• Nemnda mente selger ikke var vist å ha kjent til skaden, og at takstmannen ikke hadde vært grovt uaktsom.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.