Lekkasje fra 18 år gammelt bad med TG 1: delvis medhold (FinKN 2023-155)

Hva saken gjaldt

Eneboligen ble solgt som den er for 8,59 millioner kroner. Salgsoppgaven markedsførte boligen med svært høy standard og to delikate bad. Tilstandsrapporten opplyste om flere avvik ved badet i andre etasje: utilfredsstillende fall på gulvet, sokkel som hindret lekkasjevann i å renne til sluket, hulrom under enkelte fliser og sprekker i fuger. Rapporten sa også at mer enn halvparten av anbefalt brukstid var brukt opp. Badet fikk likevel TG 1 (tilstandsgrad som viser svake symptomer på svekkelse). Selgeren svarte nei på spørsmål om feil ved våtrom.

Kjøperne brukte boligen bare av og til frem til sommeren 2022. I februar 2022 fant de misfarging og svelling i et garderobeskap i gangen i første etasje. Undersøkelser viste at vann rant ned i konstruksjonen fra dusjnisjen, og at bjelkelag og vegg hadde råtnet. En sakkyndig mente at et sluk med forhøyer var feil montert ved byggingen i 2003, slik at gulvet hadde vært fuktig i mange år. Han anbefalte å rive hele badet og bygge det opp på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 527 574 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende utbedringskostnadene, med forsinkelsesrente. Et pristilbud på rehabilitering lød på 529 900 kroner. Kjøperen mente at selgeren og takstmannen måtte ha kjent til lekkasjen, og at det uansett var en vesentlig mangel fordi badet hadde TG 1 og skadene var store.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Ifølge selskapet kjente hverken selgeren eller takstmannen til feilen. Det mente at en oppgradering av et så gammelt bad måtte regnes med.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat, og var enstemmig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til momentene sekretariatet trakk frem, men veide dem annerledes, og kom under tvil til at det var en mangel etter § 3-9 andre punktum.

• Tilstandsgraden og markedsføringen. Selv om badet var 18 år gammelt, hadde det TG 1, og boligen ble markedsført som påkostet. Nemnda mente at både bolig og bad var fremstilt adskillig mer positivt enn i en tidligere sak som selskapet viste til.
• Risikoopplysningene. De handlet om fall, avrenning og fliser, ikke om feilen som faktisk skapte skaden. Det nærmere årsaksforholdet var vanskelig å ha noen formening om.
• Kostnadene. Rehabiliteringen på 529 900 kroner, som er 6,17 prosent av kjøpesummen, ble sett på som et utvilsomt misforhold mellom det kjøperen kunne vente og det hun fikk.

Nemnda tok ikke stilling til om selgeren eller takstmannen kjente til feilen. Den delte likevel sekretariatets tvil, blant annet fordi det var uenighet om hvor synlig den feilmonterte slukforhøyeren var.

Ved utmålingen tok nemnda utgangspunkt i pristilbudet. Kjøperen får i stor grad et nytt og oppgradert bad, og risikoopplysningene om at mer enn halvparten av brukstiden var brukt opp, talte for et betydelig fradrag for standardheving og lengre levetid. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 275 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et gammelt bad ikke automatisk stenger for et krav. Gode tilstandsgrader og en positiv markedsføring kan øke det kjøperen har grunn til å vente. Samtidig viser den at prisavslaget sjelden dekker hele rehabiliteringen når et gammelt bad byttes med et nytt. Også for kjøpere som vinner frem, kan beløpet bli omtrent halvparten av tilbudet.

Kort oppsummert

• Et feilmontert sluk ga lekkasje og råteskader i en enebolig fra 2003, og kjøperen krevde 527 574 kroner.
• Nemnda mente under tvil at det var en vesentlig mangel, siden badet hadde TG 1 og boligen ble markedsført som påkostet.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 275 000 kroner etter fradrag for standardheving.