Svak grunnmur og støttemur i enebolig fra 1920: ikke medhold (FinKN 2025-961)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland fra 1920, solgt som den er for 5,1 millioner kroner. Salgsoppgaven fortalte at huset var gjennomgående oppusset fra 2008 til 2020, men at underetasjen var en råkjeller med stort potensial og behov for forbedringer. Tilstandsrapporten ga grunnmuren TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med sprekker og slitasje. Kjeller og drenering fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Rapporten sa at det ikke var drenering rundt huset, og at det sivet inn grunnvann mens kjelleren ble gravd ned. Selgeren skrev i egenerklæringen at alt utenom grunnmuren var rehabilitert, og at grunnmuren hadde noen sprekker.

Da kjøperen skulle legge drenering høsten 2022, opplyste en entreprenør at en støttemur som var støpt inne i kjelleren trolig ikke støttet grunnmuren og hadde for lite armering. Senere kom det frem at grunnmuren var i svært dårlig stand. Under en del av muren var det støpt bare delvis, og det var risiko for at deler av grunnmuren kunne kollapse. Dreneringsarbeidet ble stanset.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen la frem et estimat på 746 048 kroner for å utbedre grunnmur og støttemur, uten drenering. Med 30 prosent påslag for fastpris ble kravet om prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) 993 242 kroner. Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om grunnmuren og arbeidet på den, og at avviket var vesentlig.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente først at kjøperen hadde tapt kravet ved å vente, og at reklamasjonen kom for sent. Selskapet mente uansett at det ikke var en mangel, siden grunnmuren var 102 år gammel og hadde fått TG 2.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og la vekt på tre ting.

For det første selgerens kunnskap (§ 3-7). Selgeren forklarte at han selv startet å grave ut kjelleren i 2015, og at et firma senere fullførte utgravingen og støpte støttemuren. Han hadde ingen kompetanse på betong og hadde ikke grunn til å tvile på arbeidet. Nemnda fant ikke klare holdepunkter for at han kjente til feil utover det som var opplyst.

For det andre vesentlighet (§ 3-9 andre punktum). Kostnaden utgjorde 14 til 19 prosent av kjøpesummen, og den kvantitative grensen var dermed nådd. Spørsmålet var om kvalitative forhold likevel gjorde at avviket ikke var vesentlig. Nemnda mente det, fordi en grunnmur fra 1920 er gammel. Rapporten opplyste også at normal tid før reparasjon av plasstøpt betong er 15 til 40 år.

For det tredje risikoopplysningene om kjelleren. Manglende drenering, innsig av grunnvann og TG 3 tydet på økt slitasje og belastning også på grunnmuren. Kjøperen måtte være forberedt på utbedringer av både grunnmur og kjeller. Nemnda hadde forståelse for at beløpet kunne virke uventet, men mente at kjøperen hadde overtatt risikoen for at det ble høyere enn regnet med. Det var heller ikke dokumentert andre skader etter over tre år.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et høyt beløp ikke er nok alene. Selv når kostnaden er over grensen for hva som regnes som stort i forhold til kjøpesummen, ser nemnda på alder, tilstandsgrad og hva som ble opplyst.

Den viser også at TG 3 på kjeller og drenering kan si noe om risikoen for grunnmuren. Har selgeren fortalt hva han selv har gjort og hvem som utførte arbeidet, er det vanskelig å bevise at han kjente til skjulte feil.

Kort oppsummert

• Grunnmur og støttemur i en enebolig fra 1920 viste seg å være svake, og kjøperen krevde 993 242 kroner.
• Nemnda mente at alderen, TG 2 og TG 3 og opplysningene om grunnvann og manglende drenering gjorde kostnadene påregnelige.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble frikjent.