Motfall på badet i leilighet fra 1988: ikke medhold (FinKN 2022-805)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet fra 1988, solgt som den er for 4 280 000 kroner. Kjøperen overtok 30.4.21. Salgsoppgaven fortalte at leiligheten var pusset opp og modernisert i 2016, blant annet med nytt bad, nytt kjøkken og nye overflater. Badet var beskrevet med nye fliser på gulv og vegger og varmekabler.

Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr middels kraftige tegn på svikt eller alder). Den sa at badet var modernisert, men at det opprinnelige belegget lå under flisene. Rapporten sa også at fallet mot sluket var målt til 15 millimeter, mens dagens krav er 25 millimeter, og at tilluftsspalten var mindre enn anbefalt. Vannrør, vaskerom og varmtvannsbereder hadde også TG 2 på grunn av alder. Selger opplyste i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) at badet ble pusset opp i 2016 av et firma og delvis med egeninnsats.

Etter overtakelsen fant kjøperen ved første dusj at vannet rant bort fra sluket og mot vaskeromsdøren. Det manglet også vannlås på servanten og drenshull på det vegghengte toalettet, varmtvannsbereren lakk, og det kom matlukt inn på badet fra ventilasjonen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 341 695 kroner, i tillegg til 4 245 kroner til fagkyndig og erstatning for andre utgifter. Kjøperen mente at både selger og selgers takstmann hadde gitt ufullstendige opplysninger, og at de mange feilene til sammen var en vesentlig mangel. Kjøperen hadde fått pristilbud på å renovere badet for 325 000 kroner. En takstmann vurderte utbedring av de konkrete feilene til omkring 55 000 kroner.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikringen som dekker kjøperens krav mot selger), mente at det verken var gitt feil opplysninger eller var en vesentlig mangel, og at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Fire forhold veide tyngst.

For det første hadde kjøperen grunn til å vente et oppusset bad, ikke et helt nytt. Salgsoppgaven sa hva som var gjort. Gulvet var ikke skiftet ut, så tettesjiktet måtte antas å være fra byggeåret. Det var også opplyst at deler av arbeidet var gjort av ufaglærte.

For det andre benektet selger å ha kjent til feilene, og det var ikke klare holdepunkter for at selger visste om dem. Selger hadde betalt betydelige beløp til håndverkerne og hadde ikke fagkunnskap. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke gå nærmere inn i påstander om firmaene.

For det tredje ble motfallet ikke sett på som noe som ville ha endret budet. Fallet var kommentert i rapporten, og selger mente at vannet rant til sluket ved vanlig dusjing. Kjøperen bar risikoen for usikkerheten.

For det fjerde var takstmannen ikke grovt uaktsom. Rapporten pekte tydelig på avvik fra kravene og viste hvilke målinger som var gjort. Lekkasjen fra bereren og lukten fra ventilasjonen kom frem lenge etter overtakelsen, og det var ikke lett synlig ved befaringen. Nemnda mente at de samlede feilene åpenbart ikke var en vesentlig mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et oppusset bad ikke betyr at alt er nytt og riktig utført. Opplysninger om alder, egeninnsats og TG 2 setter rammen for hva du kan forvente.

Den viser også at kjøperen må kunne vise at selger eller takstmannen kjente til feilen. Er det bare tvil om hva selger visste, går tvilen ut over kjøperen.

Mange små feil med lave kostnader blir sjelden til en vesentlig mangel, selv om en full renovering ville vært dyr.

Kort oppsummert

• Motfall på badegulvet, manglende vannlås og drenshull, lekkasje fra varmtvannsbereder og matlukt fra ventilasjonen i en leilighet fra 1988.
• Nemnda mente at selger og takstmannen ikke kunne klandres, og at feilene ikke var en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 341 695 kroner.