Råte i taket på fritidsbolig fra 1964: ikke medhold (FinKN 2023-21)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Østlandet, bygget i 1964 og solgt for 1 250 000 kroner. Salgsprospektet sa at bygningsmassen hadde behov for oppgraderinger og vedlikehold, og at det var etterslep. Det ble opplyst at taket ble skiftet i 2006, og at det var gjort av ufaglærte. Tilstandsrapporten ga taket TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) fordi det var synlige skjevheter i konstruksjonen og mosevekst på den ene takflaten. Rapporten anbefalte at tilstanden ble overvåket og undersøkt nærmere.

Selger hadde i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svart nei på spørsmål om utettheter i taket. Selger opplyste også at det hadde vært noe mus og maur, og at råtne bord rundt pipa var utbedret.

Etter overtakelsen fant kjøperen under oppussing fukt og råteskader i himlingen og taket. Isolasjon og fuktsperre var ifølge kjøperen lagt feil. En analyse konkluderte med at råten hadde utviklet seg over minst 10 til 15 år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 271 418 kroner, som var utbedringskostnadene etter fradrag for standardheving. Kostnadene lå mellom 275 000 og 387 740 kroner etter pristilbud. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger, at takstmannen burde ha gitt TG 3, og at mangelen var vesentlig fordi kostnadene var over 31 prosent av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger hadde opplyst om ufaglært arbeid på taket og ikke hadde opplevd lekkasjer, og at det ikke var holdepunkter for at takstmannen hadde gjort en grovt uaktsom feil.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom først til at det ikke var mangel, og nemnda sluttet seg i det alt vesentlige til dette. Tre forhold veide tyngst.

For det første selgers og takstmannens kunnskap (§ 3-7). Det var ikke bevist at selger kjente til mer enn det som ble opplyst. Takstmannen kunne bare bli ansvarlig hvis han hadde gjort en grovt uaktsom feil. Rapporten bygde på en visuell undersøkelse med stikkprøver og uten inngrep i konstruksjonen. Det er mulig at råten ikke var synlig i 2018. At råten var gammel, viser ikke i seg selv at takstmannen gjorde noe galt.

For det andre tilstandsgraden (§ 3-8). TG 3 brukes ved kraftige symptomer, sammenbrudd eller total funksjonssvikt. Takstmannen hadde beskrevet svai og mose, og TG 2 var etter nemndas syn en riktig vurdering av det han så.

For det tredje spørsmålet om vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Kjøperen var forespeilet usikkerhet: taket var lagt av ufaglærte, det var svai, og årsaken til svaien var ukjent. Nemnda viste til tidligere praksis der en kjøper som er opplyst om ufaglært arbeid, anses å ha godtatt risikoen for feil og ufagmessige løsninger. Skadeårsaken var ifølge kjøperens egen takstmann håndverkerfeil, altså nettopp den typen feil kjøperen var advart mot.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om ufaglært arbeid i salgsdokumentene gjør det vanskelig å få medhold når skaden skyldes dårlig utført arbeid. Kjøperen anses da å ha tatt risikoen. En eldre bolig med opplyst etterslep på vedlikehold gir også mindre å bygge på.

Saken viser også at en tilstandsrapport på det enkle undersøkelsesnivået ikke sier noe om skjulte skader. At en skade viser seg å være gammel, er ikke nok til å vise at takstmannen skulle ha funnet den. Kostnadene kan være høye uten at mangelen regnes som vesentlig.

Kort oppsummert

• Råte i taket på en fritidsbolig fra 1964, der det var opplyst at taket var lagt av ufaglærte.
• Nemnda fant hverken uriktige opplysninger, feil tilstandsgrad eller en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.