Feil ved torvtak på hytte fra 2001: delvis medhold (FinKN 2025-260)

Hva saken gjaldt

Boligen var en laftet fritidsbolig i Telemark fra 2001, solgt «som den er» for 5 125 000 kroner. Salgsoppgaven omtalte den som stor og innholdsrik med gjennomgående god standard. I tilstandsrapporten fikk takkonstruksjon, taktekking og renner med beslag alle TG 1 (svake tegn til tilstandssvekkelse). Taket var et torvtak. Takstmannen hadde likevel skrevet at det var noe fukt og mose ved enden av taktroa (underlaget torven ligger på), at torven var tynn på mønet, og at det manglet beslag ved takrennen.

Flere år etter overtakelsen fant kjøper at taket ikke var luftet nok og at isolasjonen var mangelfull. Snø smeltet og frøs til is ved gradrennen, og vann kom inn i vegger og himling. Reklamasjonen (meldingen om at kjøper mener det er en mangel) kom i 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) som tilsvarte utbedringskostnadene, pluss forsinkelsesrente. Beløpet ble oppgitt til 1 826 886 kroner. Da taket ble åpnet, viste det seg ifølge kjøpers entreprenør at flere ting var feil utført, blant annet dampsperre og lufting. Kjøper mente kostnadene var langt over grensen for en vesentlig mangel, fordi de var over 15 % av kjøpesummen.

Selskapet, som var boligselgerforsikringens forsikringsgiver, avviste kravet. Det viste til at hytta var 22 år gammel, at det var gitt risikoopplysninger, og at et pristilbud på 147 250 kroner bare tilsvarte 2,87 % av kjøpesummen. Selskapet mente også at kjøper ikke hadde begrenset skaden godt nok, og at kjøper hadde meldt fra for sent (§ 4-19). Dessuten mente det at forholdet oppsto etter at risikoen gikk over til kjøper (§ 2-4).

Hva nemnda la vekt på

Saken gjaldt den gamle avhendingslova, før lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022. Nemnda tiltrådte sekretariatets vurdering. Sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør.

For det første la nemnda til grunn at det var sannsynliggjort flere omfattende konstruksjonsfeil som skyldtes feil utførelse. Taket var bare 17 år gammelt ved salget, og TG 1 betyr at det bare var svake symptomer. Bemerkningene i rapporten gjorde ikke kjøper i stand til å regne med så store feil. Derfor var det en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum (et så stort avvik at boligen er vesentlig dårligere enn avtalt).

For det andre avviste nemnda selskapets innvending om kostnadsgrensen, fordi den mente kostnadene ville bli høyere enn estimatet fra kjøpers første takstrapport på 793 750 kroner.

For det tredje ble prisavslaget ikke fastsatt. Etter § 4-12 kan kjøper få dekket nødvendige utbedringskostnader, men med fradrag for at et nytt tak er bedre enn et gammelt. De fagkyndige var sterkt uenige om hvor mye som måtte gjøres. Kjøper hadde ikke lagt frem kalkyle, kontrakt eller flere tilbud, og hadde ikke kommentert selskapets innvendinger. Nemnda behandler saker skriftlig og mente den ikke kunne utmåle et forsvarlig beløp.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

En lav tilstandsgrad som TG 1 betyr ikke at alt er perfekt, men den gir kjøper grunn til å tro at eventuelle feil er små. Når feilene viser seg å være mye større enn rapporten tilsa, kan det være en vesentlig mangel selv om huset er over 20 år gammelt.

Saken viser også at det ikke er nok å vinne på selve mangelen. Beløpet må kunne dokumenteres. Kostnader som er høye og lite dokumentert, sammen med motstridende rapporter fra fagfolk, kan føre til at nemnda ikke setter noe tall. Da må partene enes selv eller la retten avgjøre beløpet.

Kort oppsummert

• Feil lufting, isolasjon og utførelse i torvtaket på en hytte fra 2001 ga is og vanninntrenging.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel, siden taket var 17 år gammelt og rapporten ga TG 1.
• Kjøper fikk delvis medhold, fordi nemnda ikke hadde grunnlag for å fastsette prisavslaget.