Lekkasje fra veranda over carport i enebolig: ikke medhold (FinKN 2024-990)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag oppført i 2017. Den ble solgt i som-den-er-stand for 9,8 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 6.4.21, med overtakelse 28.5.21. Annonsen beskrev en bolig med høy standard.

Tilstandsrapporten ga balkong og terrasse TG 0 (ingen avvik). Rapporten sa at det ikke var registrert vesentlige forhold med behov for tiltak. Selger hadde bodd i boligen siden byggeåret og svarte nei på spørsmål om kjennskap til utettheter i terrasse og fasade.

Høsten 2023 så kjøperne drypp fra den fritthengende verandaen over carporten ned på bilen. De åpnet terrassebordene og fant store mengder vann. De reklamerte 8.11.23, mer enn to år etter overtakelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kravet var opprinnelig 56 000 kroner, med et pristilbud på 40 000 kroner for utbedring. Senere kom et nytt tilbud på 52 500 kroner inkludert mva., med forbehold om økte kostnader hvis vannskadd kledning måtte skiftes. Kjøperne krevde i tillegg 3 500 kroner for en skaderapport. De mente verandaen var feilbygget slik at vannet ikke rant mot sluket, og at selger i løpet av fem år som eier må ha sett drypp eller vann under bordene.

Selskapet (selgers boligselgerforsikring) avviste kravet. Selger kjente ikke til forholdet, og at kjøperne selv brukte over to år på å oppdage det, tydet på at det var vanskelig å oppdage. Selskapet mente heller ikke at det var en vesentlig mangel.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Kravet bygget på § 3-7 (selger har mangelsansvar for forhold han kjente eller måtte kjenne til og ikke opplyste om). Selger regnes her likt med takstmannen som skrev tilstandsrapporten, men da må takstmannen ha kjent forholdet eller ha vært grovt uaktsom (svært uforsiktig).

Nemnda la vekt på tre ting.

For det første var skaderapporten svært kort. Den ga en tre-punkts oppsummering og et bilde som var vanskelig å tolke. Den sa ikke noe om årsak, hvor lenge skaden hadde utviklet seg, om den var synlig, eller hva utbedringen ville koste.

For det andre benektet selger å ha kjent til problemet. Nemnda så ingen konkrete holdepunkter for at forklaringen var uriktig, og pekte på at troverdighet er vanskelig å prøve når saken behandles skriftlig.

For det tredje tydet den sene oppdagelsen på at feilen var vanskelig å se. Kjøperne la ikke frem bilder, fagkyndige uttalelser eller andre bevis for at selger måtte ha sett den.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at selger kjente til feilen. Selskapet har ingen plikt til å innhente egen takst. Saken viser derfor hvor mye dokumentasjonen betyr. En kort rapport uten skadeårsak og synbarhet er en svakhet. Lang tid før feilen ble oppdaget gjør det også vanskeligere å hevde at selger måtte ha sett den.

Kort oppsummert

• Vann samlet seg på en veranda over carporten i en enebolig fra 2017, og kjøperne oppdaget det over to år etter overtakelsen.
• Nemnda mente ikke det var sannsynliggjort at selger eller takstmannen kjente til feilen.
• Kjøperne fikk ikke medhold.