Sprekker og løs sparkel i leilighet fra 1950: ikke medhold (FinKN 2023-765)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treroms borettslagsleilighet på Vestlandet fra 1950, solgt «som den er» for 3 370 000 kroner, i tillegg til en andel av fellesgjelden. Salgsoppgaven beskrev gjennomgående normalt god standard, og at de innvendige veggene var kledd med malt platekledning og flis. I tilstandsrapporten fikk overflatene TG 1 (best mulig tilstandsgrad). Rapporten sa også at fremtidig vedlikehold av eldre bygningsdeler må forventes, og at leilighetens egenskaper ikke vil tilfredsstille dagens krav. Selgeren, som hadde bodd der siden 2018, svarte i egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) at hun ikke kjente til sprekker. Hun hadde ikke opplevd at veggene sprakk.

Ni måneder etter overtakelsen dukket det opp en sprekk midt på veggen på gjesterommet. Etter noen uker løsnet overflaten og gikk i oppløsning. Kjøperen fant tilsvarende skader i flere andre rom.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 372 153 kroner, pluss forsinkelsesrente. Hun mente at skadene var en vesentlig mangel, fordi boligen var solgt med god standard og TG 1, og fordi utbedringen kostet over ti prosent av kjøpesummen. Et firma anslo at alle sparklede vegger måtte rives ned og bygges opp igjen, til 369 103 kroner.

Forsikringsselskapet bak selgerens boligselgerforsikring avslo. Det viste til at boligen var fra 1950, at tilstandsrapporten varslet vedlikehold, og at feilen kunne utbedres langt billigere. Selskapets takstmann mente at det holdt å fjerne løs sparkel og male på nytt, over omtrent 55 kvadratmeter.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde dermed ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig, og nemnda vurderte saken etter § 3-9 andre punktum, som krever at avviket er vesentlig. Tre forhold veide tyngst.

For det første måtte nemnda velge mellom de to utbedringsmetodene. Nemnda har ikke byggfaglig kompetanse og behandler saker skriftlig. Når fagfolk er uenige, legges den rimeligste forsvarlige metoden til grunn, med mindre kjøperen viser at den ikke duger. Kjøperen hadde ikke dokumentert at den rimelige metoden var utilstrekkelig, og at malerfirmaet ikke hadde vært på befaring hadde ikke avgjørende betydning.

For det andre er det avtalen ved kjøpet som teller. Kjøperen viste til en gammel annonse om at veggene var pusset og malt i 2018. Men hun fikk ikke vite om dette før kjøpet, og det kunne derfor ikke skape forventninger. Med den rimelige utbedringen utgjorde kostnaden omtrent 1,27 prosent av kjøpesummen. Det er langt under nivået i saker der nemnda har funnet en vesentlig mangel, og den kvantitative delen av vurderingen var ikke oppfylt.

For det tredje var boligen 71 år gammel ved salget. TG 1 ga kjøperen grunn til å vente gode overflater. Men det var ikke opplyst om noe arbeid på veggene siden byggingen, og det var derfor påregnelig at de måtte oppgraderes. Loven beskytter bare mot åpenbare misforhold, og det forelå ikke her.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 ikke sikrer deg mot alle overflateskader i en gammel bolig. Når kostnaden er lav i forhold til kjøpesummen, blir det tungt å nå frem, selv om skaden ser omfattende ut. Det avgjørende er hva som er dokumentert som nødvendig og rimelig utbedring, ikke det høyeste tilbudet.

Den viser også at opplysninger du ikke fikk før kjøpet, som en gammel annonse, ikke er en del av det du kan bygge på. Er to takstmenn uenige om metode, er det du som må vise at den billigste ikke er forsvarlig.

Kort oppsummert

• Sprekker og løs sparkel på veggene i en leilighet fra 1950, oppdaget flere måneder etter overtakelsen.
• Nemnda la den rimeligste utbedringen til grunn, omtrent 1,27 prosent av kjøpesummen, og fant ikke noe åpenbart misforhold.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.