Råte og hull i bærevegg i laftet bolig fra 2013: ikke medhold (FinKN 2023-549)

Hva saken gjaldt

Boligen var en laftet enebolig på Sørlandet fra 2013, solgt for 3 000 000 kroner. Den var en del av et dødsbo, og egenerklæringen var derfor ikke fylt ut. I stedet stod det at selger ikke hadde bodd i boligen og ikke hadde spesifikk kunnskap om den, og at kjøper ble oppfordret til å gjøre en særlig grundig besiktigelse.

Tilstandsrapporten var uvanlig streng for en så ny bolig. Den sa at det gjensto arbeider, at noe ikke var helt fagmessig utført, og at «noe større kostnader» måtte påregnes for å ferdigstille boligen. Femten punkter hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Etter overtakelsen fant kjøperen råte i de nederste stokkene i laftet, de såkalte bunnstokkene. Kjøperen oppdaget også at det var sagd et hull på størrelse med en dør i en bærende innervegg. Hullet hadde vært skjult bak et garderobeskap på visningen, og veggen hadde mistet noe av bæreevnen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 195 600 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for å utbedre råteskadene og veggen. Kjøperen mente at takstmannen burde ha oppdaget feilene, og at selger må identifiseres med takstmannens mangelfulle opplysninger. Kjøperen mente også at feilene var så alvorlige og uventede at det var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avslo. Det pekte på at feilene ikke var synlige for takstmannen, at oppdraget hans var begrenset, og at det var gitt mange risikoopplysninger. Selskapet mente også at utbedringen ville koste mindre enn kjøperen hevdet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, slik at kjøperen ikke nådde frem med kravet. To spørsmål ble vurdert.

Det første var om takstmannen hadde vært grovt uaktsom. Bare da kunne selger stilles til ansvar for hans feil. Nemnda mente det ikke var klare holdepunkter for det. Hullet i veggen var skjult bak et stort skap som ikke ble flyttet, og det var uklart hvor synlig råten var da takstmannen var der. Nemnda pekte på at den behandler saker skriftlig og har vanskelig for å vurdere slikt uten befaring.

Det andre var om boligen hadde en vesentlig mangel. Flertallet mente de konkrete feilene var uventede, men at det ikke var et markant og åpenbart avvik fra det kjøperen kunne forvente. Det viktigste var at tilstandsrapporten hadde 15 punkter med TG 2 og en tydelig konklusjon om at større kostnader måtte påregnes. Da hadde kjøperen godtatt en risiko for at det kunne finnes flere feil. At selger var et dødsbo trakk i samme retning, siden ingen kunne spørre den som hadde bodd i huset.

Nemnda var delt. Ett medlem (mindretallet) mente det var en mangel. Kostnadene utgjorde omtrent 6,5 % av kjøpesummen, feilene gikk ut over byggets stabilitet, og de var skjulte. Avgjørelsen er avgitt under dissens (at et medlem er uenig i utfallet).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en ny bolig ikke er nok til å vinne frem. Har tilstandsrapporten mange avvik og en advarsel om ytterligere kostnader, kan nemnda mene at kjøperen har overtatt risikoen også for feil som ikke stod i rapporten.

Den viser også at dødsbo gir selger et svakere ansvar, fordi ingen har kjent boligen fra innsiden. Og den viser at det er vanskelig å få medhold i at takstmannen burde ha sett en skade, når skaden var skjult av møbler eller lå på et sted som ikke var tilgjengelig.

Kort oppsummert

• Råte i bunnstokker og et hull i en bærende vegg i en laftet enebolig fra 2013, solgt fra et dødsbo.
• Nemnda mente takstmannen ikke var grovt uaktsom, og at feilene ikke var et vesentlig avvik gitt de mange advarslene i tilstandsrapporten.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslaget på 195 600 kroner. Ett medlem var uenig.