Utett bad og råteskade i enebolig fra 1979: ikke medhold (FinKN 2023-167)

Hva saken gjaldt

Eneboligen ble solgt som den er for 2,25 millioner kroner. Tilstandsrapporten opplyste at det ikke var registrert membran (tettesjikt under fliser) i sluket, at gulvet hadde feil fall slik at vann ville renne mot døren og ikke mot sluket, og at fugemassen mellom gulv og vegg var ufagmessig utført. Gulvet fikk TG 2, badets vegger TG 1. Det var notert manglende sokkellist og en liten oppbuling av platene i dusjnisjen.

Selgeren opplyste i egenerklæringen (selgerens skjema om det hun kjenner til ved boligen) at badet var bygget om, både av fagfolk og ved ufaglært egeninnsats. Hun svarte nei på spørsmål om lekkasje, råte eller soppskader, og at sluket var flyttet.

Kjøperne gjorde boligen klar for videresalg i mai 2022. Da de flyttet møbler i rommet ved siden av badet, fant de en tørket vannrosett på veggen og fukt- og råteskader i gulvet. Et takstfirma mente skaden trolig hadde pågått i minst to år, og at årsaken var et utett våtrom.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 173 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 3 912 kroner i erstatning for skaderapporten, i tillegg til advokatutgifter. Utbedringen av badet var anslått til 103 000 kroner og av soverommet til 52 000 kroner.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at selgeren ikke hadde opplevd fukt eller råte, og at salgsdokumentene ga negative opplysninger om badet. Selskapet mente heller ikke at avviket var vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet, og nemnda sluttet seg til det. Avgjørelsen var enstemmig.

• Selgerens kunnskap. Det var ikke sannsynliggjort at selgeren eller takstmannen kjente til mer enn det som var opplyst. Skadene ble først oppdaget da veggen ble åpnet, noe som tyder på at de ikke var synlige ved salget.
• Opplysningene ved salget. Nemnda mente at helheten av opplysningene ga kjøperne grunn til å tro at badet kunne være utett. Det gjaldt manglende membran i sluket, feil fall, ufagmessig fuging, manglende sokkellist og oppbuling. Selv om selgeren med fordel kunne ha forklart hvilket arbeid som var gjort av hvem, ga dokumentene nok grunn til å reagere.
• Ingen uriktige opplysninger. Svaret om at sluket var flyttet ble forstått slik at membranen ikke ble fornyet.
• Vesentlig avvik. Utbedringskostnadene utgjorde omkring 7,6 prosent av kjøpesummen. Det holdt ikke. For å vinne frem etter § 3-9 andre punktum må misforholdet mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med være utvilsomt (åpenbart). Nemnda mente at risikoopplysningene om badet gjorde at det ikke var tilfelle. Nemnda pekte også på at det ikke var opplyst at badets underliggende konstruksjon var rehabilitert. Hadde det vært det, kunne forventningene vært høyere.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger i tilstandsrapporten, også når de ikke sier rett ut at noe er utett, kan telle mot kjøperen sammen med opplysninger om ufaglært arbeid. En kjøper må da regne med at arbeidet ikke er utført etter forskriftene. Har det ikke vært opplyst om et bads alder, må kjøperen gå ut fra at det er fra byggeåret.

Saken viser også at fagfolk kan gjøre feil, og at kostnader på rundt syv til åtte prosent av kjøpesummen ikke alene gjør en mangel vesentlig.

Kort oppsummert

• Kjøperne krevde 173 000 kroner etter fukt- og råteskader ved et utett bad i en enebolig fra 1979.
• Nemnda mente at salgsdokumentene hadde advart om feilene ved badet, og fant ingen mangel.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperne nådde ikke frem med kravet.