Lekkasjer og svak bærebjelke i tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2023-117)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eldre tomannsbolig på Østlandet med frittliggende garasje, solgt som den er (uten forbehold om tilstand) for 3 450 000 kroner og overtatt 1.11.18. Byggeåret var anslått til 1920 eller eldre, og det var gjort vesentlige oppgraderinger i 1999, blant annet ny taktekking. Taktekkingen og terrassen fikk TG 1 (best mulig tilstandsgrad), mens takkonstruksjonen og etasjeskillerne fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) opplyste selger om skjeve gulv og om utettheter i garasjetaket ved spesiell vindretning.

Etter overtakelsen fant kjøper fire forhold: lekkasje i taket på boligen, lekkasje i garasjetaket, en sviktende bærebjelke og en utett veranda eller terrasse. Ifølge en rapport fra kjøpers takstmann var pakningene rundt plateskruene på taket utette, og lektene under platene hadde råtnet. Regnvann hadde kommet inn i konstruksjonen. Terrassen lakk ved døren, og en håndverker mente at bæringen innvendig var kraftig underdimensjonert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde til sammen 827 684 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet dekket utbedringskostnader, egeninnsats, prisstigning på materialer og øvrige utgifter, pluss forsinkelsesrente. Kjøper la frem flere pristilbud, blant annet 448 619 kroner for taket og 228 190 kroner for terrassen.

Selskapet, som var selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente at boligens alder og risikoopplysningene i salgsdokumentene gjorde at det ikke var en mangel. Ved en eventuell utmåling måtte det gjøres fradrag for risikoopplysningene og for alder.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og nemnda var enig i det meste. Utfallet ble delvis medhold, blant annet fordi garasjetaket ikke ga noe krav og prisavslaget ble langt lavere enn kravet. Fire forhold var viktige.

For det første garasjetaket. Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at det var noe avvik der.

For det andre taket og terrassen. Selv om boligen var gammel og hadde fått flere risikoopplysninger, hadde taktekkingen og terrassen TG 1. Kjøper kunne derfor regne med at de var i god stand og ikke trengte snarlig utbedring. Taket var 19 år gammelt ved salget, og for stålplater er normal levetid 30 til 50 år. Loven krever at misforholdet mellom det kjøper kunne vente og det som finnes, er utvilsomt (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Nemnda mente at det var oppfylt.

For det tredje bærebjelken. Den sakkyndige mente den var kraftig underdimensjonert, noe som kunne få fatale følger. Selskapet hadde ikke imøtegått det, og nemnda la vurderingen til grunn.

For det fjerde utmålingen (§ 4-12). Kjøper har krav på den rimeligste forsvarlige utbedringen. For terrassen var det ikke bevist at den omfattende løsningen fra kjøpers håndverker var nødvendig, når reparasjon var anslått til 32 463 kroner. Prisavslaget for taket og terrassen ble satt til 200 000 kroner. Bærebjelken ble regnet til i overkant av 40 000 kroner. Til sammen ble prisavslaget 240 000 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøpers øvrige utgifter til bistand ble ikke dekket. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bolig ikke fritar selger fra ansvar når enkelte deler er opplyst å være i god stand. TG 1 for taket og terrassen ga kjøper en berettiget forventning, selv om resten av boligen hadde TG 2 og risikoopplysninger.

Den viser også at kravet ofte blir høyere enn det som tilkjennes. Kjøper får bare dekket den rimeligste forsvarlige utbedringen, og høye pristilbud må kunne begrunnes teknisk. Poster som prisstigning og bistandsutgifter kom ikke automatisk med.

Kort oppsummert

• Lekkasje i taket, utett terrasse og en underdimensjonert bærebjelke i en eldre tomannsbolig, der tak og terrasse hadde TG 1.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel for tak, terrasse og bærebjelke, men ikke for garasjetaket.
• Kjøper fikk delvis medhold: krevd 827 684 kroner, tilkjent 240 000 kroner i prisavslag pluss forsinkelsesrente.