Kondens i taket i rekkehus fra 1981: ikke medhold (FinKN 2023-728)

Hva saken gjaldt

Rekkehuset lå på Østlandet og ble oppført i 1981. Det ble solgt som det er for 8,3 millioner kroner, og kjøperen overtok 29.12.20. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjonen TG 1 (ingen avvik), men takstmannen skrev at det var svertesopp (et mørkt soppbelegg) på undersiden av takplatene på loftet. Det kunne tyde på for dårlig utlufting.

Selgeren hadde bodd i boligen siden 2003. I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) svarte selgeren ja på spørsmål om sopp og skadedyr. Selgeren beskrev svertesopp på loftet som ufarlig og skrev at ventilasjonen på loftet var utbedret ved å fjerne isolasjon langs yttervegg.

Om lag ett år etter overtakelsen oppdaget kjøperen fukt og kondens i taket på soverommet. Takstmenn fant at fuktigheten kom innenfra, at damsperren rundt innfelte spotlights var skadet og at isolasjonen over var lagt ujevnt. Varm, fuktig luft kunne dermed komme opp på det kalde loftet og kondensere.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 86 875 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at salgsdokumentene ga inntrykk av at problemet var løst eller uten betydning, og at det var uriktig når selgeren skrev at ventilasjonen var utbedret.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selgeren kjente ikke til fukt i taket eller feil ved spotlightene. Selskapet mente også at takstmannen ikke hadde opptrådt grovt uaktsomt, siden han hadde nevnt svertesoppen. Og opplysningen om utbedring var riktig, fordi selgeren hadde gjort nettopp det som ble beskrevet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst:

• Selgeren og takstmannen kjente ikke til kondensproblemet. Kondens ble avdekket først et år etter overtakelsen. Kjøperens egne takstmenn mente heller ikke at takstmannen kunne ha oppdaget skaden på damsperren uten å løfte på isolasjonen. Det er ikke en del av oppdraget hans. Det var uheldig å gi TG 1, men det ga ikke grunnlag for ansvar etter avhl. § 3-7.
• Opplysningen om utbedring var ikke uriktig etter § 3-8. Selgeren hadde sagt konkret hva som var gjort. Nemnda viste til tidligere praksis om at slike egenerklæringer er selgerens egen forståelse, og at selgeren ikke bør hefte som om det var gitt en tidsubegrenset garanti for at en utbedring lykkes.
• Årsaken var en annen. Ifølge kjøperens takstrapport skyldtes fuktproblemene unøyaktig montering av spotlights, ikke svertesoppen selgeren hadde forsøkt å utbedre.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgerens opplysning om at noe er utbedret, leses som et utsagn om hva selgeren har gjort og trodde, og ikke som en garanti for resultatet. Er det konkret opplyst hva som ble gjort, er det vanskelig å kalle opplysningen uriktig.

Den viser også at en takstmann normalt ikke må åpne konstruksjoner eller løfte isolasjon, og at et nytt problem med en annen årsak enn det som ble opplyst, sjelden gir selgeren ansvar. Dokumenter årsaken, fordi den avgjør om det er en sammenheng med det selgeren opplyste.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant kondens og fukt i soveromstaket i et rekkehus fra 1981 og krevde 86 875 kroner i prisavslag.
• Selgeren hadde opplyst om svertesopp og utbedret ventilasjon, og årsaken viste seg å være skadet damsperre rundt spotlights.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.