Lekkasje fra bad i enebolig fra 1979: ikke medhold (FinKN 2023-950)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig i Nordland, oppført i 1979 og solgt for 4,2 millioner kroner. Kjøperen overtok i november 2021. Huset var ombygd og renovert i 2012, og badet i andre etasje var bygd nytt da, med fliser, plastsluk, badekar, veggmontert toalett og varmekabler. Selger hadde svart nei på spørsmål om feil ved våtrom og opplyst at arbeidet var gjort av fagfolk og byggemeldt.

Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) fordi sluket lå under badekaret og ikke var kontrollert, og fordi det ikke var registrert fall mot sluk. Rapporten sa at manglende eller svakt fall gir risiko for at vann renner ut av rommet ved en lekkasje, og at det bør vurderes å heve dørterskelen. Fuktkontrollen viste ikke avvik.

Etter første gangs bruk av badekaret i januar 2022 hadde slangen fra badekaret hoppet ut av sluket. Vannet rant utover gulvet, inn i åpningen under det veggmonterte toalettet og ned i etasjen under.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente boligen hadde en mangel. Badet var ikke tett, selv om det var nytt og utført av fagfolk, og to takstmenn mente det måtte totalrenoveres. Hun krevde 401 081 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på et pristilbud for rørlegger-, snekker- og elektrikerarbeid.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selger kjente ikke til noe problem og hadde ingen grunn til å mistenke feil. Selskapet mente utbedringen kunne gjøres lokalt for omkring 62 500 kroner, og viste til risikoopplysningene om badegulvet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre ting avgjorde.

For det første opplysningene. Det var ikke holdepunkter for at selger kjente eller måtte kjenne til feilen, eller at det var gitt uriktige opplysninger. Takstmannen hadde opplyst at han ikke hadde undersøkt sluket på grunn av plasseringen.

For det andre kostnaden. Når fagfolk er uenige om hvor omfattende utbedringen må være, legger nemnda som utgangspunkt den rimeligste løsningen til grunn, med mindre kjøperen sannsynliggjør at den ikke vil gi en god nok utbedring. Selskapets anslag var en lokal reparasjon rundt sisternen for 62 500 kroner, og en spesialist kunne utføre den uten å ødelegge membranen. Nemnda regnet med at følgeskader kom i tillegg, men mente at kostnadene likevel ikke var høye nok til å være vesentlige i forhold til kjøpesummen. Sekretariatet pekte på at kostnaden bare var omtrent 1,5 % av kjøpesummen.

For det tredje forventningene. Kjøperen kunne gå ut fra at badegulvet var tett, men det var gitt risikoopplysninger om fall mot sluk. Nemnda fant ikke et utvilsomt misforhold mellom boligens tilstand og det kjøperen hadde grunn til å regne med.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et pristilbud på et helt nytt bad ikke er nok hvis en lokal utbedring kan løse problemet. Er det uenighet mellom fagfolk, vil den rimeligste forsvarlige løsningen normalt bli lagt til grunn.

Den viser også at en risikoopplysning i tilstandsrapporten, her om fall mot sluk, kan gjøre det vanskeligere å hevde at et lignende problem var uventet. Dokumenter derfor hvorfor en billigere utbedring ikke er nok.

Kort oppsummert

• Vann fra et badekar i en enebolig fra 1979 rant ned i etasjen under, og kjøperen krevde 401 081 kroner.
• Nemnda la til grunn en lokal utbedring for omtrent 62 500 kroner og pekte på risikoopplysningene om badegulvet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.