Radon og manglende drenering i bolig fra 1958: delvis medhold (FinKN 2023-550)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Innlandet fra 1958, med et tilbygd inngangsparti fra rundt 1980. Den ble solgt «som den er» for 2 825 000 kroner. Salgsprospektet opplyste at det var lagt ny drenering rundt boligen i 1981/82. Tilstandsrapporten ga dreneringen og grunnen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og påpekte at det ikke var opplyst om radonmålinger. Selger hadde i egenerklæringen skrevet at det var noe saltutslag og noe fukt i vaskekjelleren, og svart nei på om det var målt radon.

Etter overtakelsen målte kjøperen radon fra 900 og opp til 2 910 Bq/m3. Kjøperen fikk også gravd opp dreneringen og fikk vite at den manglet rundt store deler av huset. Kjøperen klaget til selskapet i november 2020.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 387 875 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente opplysningen om ny drenering var uriktig, og at radonet og dreneringen til sammen var et vesentlig avvik fra det hun kunne forvente.

Boligselgerforsikringen avslo kravet. Selskapet pekte på at dreneringen etter opplysningene var 37 til 38 år gammel, og at normal levetid er 20 til 60 år. Boligen var også oppført før det kom regler om radontiltak, og selger hadde opplyst at det ikke var målt radon. Da måtte kjøperen regne med omfattende arbeider i kjelleren. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til et annet resultat enn sekretariatet. Tre ting veide tyngst.

For det første radonet. Høye radonverdier er vanligvis ikke en mangel alene. Her var verdiene så høye at nemnda så et markant og åpenbart avvik fra det kjøperen kunne forvente. Ingenting i salgsdokumentene tilsa risiko for radon. Kostnaden for å utbedre var 257 875 kroner etter det nyeste tilbudet, og det var godt over terskelen rettspraksis bruker for hvor stort avviket må være. Nemnda pekte også på at radon kan gi lungekreft.

For det andre dreneringen. En gammel drenering alene ga ikke noe vesentlig avvik, for opplysningene om saltutslag, fukt og TG 2 tilsa at utbedring kunne bli aktuelt. Men nemnda mente det er en forskjell på gammel drenering og ingen drenering i det hele tatt rundt store deler av huset. Det siste ble tatt med som et moment i helhetsvurderingen.

For det tredje ble beløpet regnet ut. For radon la nemnda til grunn 257 875 kroner, pluss 6 688 kroner til måleutgifter. For dreneringen var utgangspunktet 130 000 kroner, men nemnda trakk fra om lag 60 % fordi dreneringen var gammel og kjøperen får en nyere løsning enn den hadde. Det ga 52 000 kroner på dette punktet. Samlet prisavslag ble 316 563 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente. Kravet på 387 875 kroner ble dermed ikke fullt ut tatt til følge, og derfor er utfallet delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig ikke fritar selger eller forsikringen fra alt. Alder og risikoopplysninger gjør at kjøperen må regne med slitasje. Men helt ekstreme radonverdier, eller en drenering som mangler der salgsdokumentene sa at den var skiftet, kan likevel gå ut over det kjøperen måtte regne med.

Den viser også at en gammel bygningsdel gir fradrag i erstatningen. Selv når kjøper vinner, får hun sjelden hele kostnaden dekket for deler som uansett hadde begrenset levetid.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1958 med svært høy radon og manglende drenering, selv om salgsprospektet opplyste om ny drenering.
• Nemnda mente radonverdiene var et vesentlig avvik, og at manglende drenering var et tilleggsmoment.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 316 563 kroner av kravet på 387 875 kroner, etter fradrag for dreneringens alder.