Råte i tak etter feil dampsperre: delvis medhold (FinKN 2023-601)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1984, solgt «som den er» for 15,65 millioner kroner og overtatt i september 2019. Salgsoppgaven beskrev huset som påkostet og modernisert. I tilstandsrapporten fikk takkonstruksjonen, innvendige vegger og himling TG 1 (svake symptomer eller ingen avvik), og det stod at bygningsdelene fylte sin funksjon. Selgeren hadde svart nei på spørsmål om kjennskap til utettheter i taket, men hadde opplyst at det var gjort vedlikehold av både faglærte og ufaglærte. Arbeidet var rensing av takstein og utskifting av knuste stein og enkelte bord.

I januar 2020 så kjøperen at det rant en brun væske i overgangen mellom vegg og tak flere steder. Kjøperen klaget til forsikringsselskapet (reklamerte) i februar 2020. En fagkyndig fant i mai 2020 at dampsperren (plasten som hindrer fuktig inneluft i å trekke opp i taket) var feillagt, og anbefalte å åpne taket. Det ble først åpnet våren 2022, og da fant man omfattende råteskader.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 733 005 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente boligen hadde en vesentlig mangel, fordi taket ikke fylte den funksjonen som var opplyst.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente først og fremst at kravet var tapt. Det gikk 17 måneder uten kontakt, og kjøperen ventet lenge med å åpne konstruksjonen. Subsidiært mente selskapet at taket var 35 år gammelt, og at utskifting eller vedlikehold var noe kjøperen måtte regne med.

Hva nemnda la vekt på

Først tok nemnda stilling til om kjøperen hadde ventet for lenge (§ 4-19). Nemnda mente ikke det. Kjøperen klaget om lag en måned etter at forholdet ble oppdaget, og pandemien gjorde det vanskelig å få klarhet i årsak og omfang.

Deretter kom spørsmålet om mangelen var vesentlig (§ 3-9 andre punktum). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at den ikke var det. Nemnda var uenig, under tvil. Utbedringskostnadene lå mellom 4,6 og 6,5 prosent av kjøpesummen, altså i grenseland for hva som vanligvis regnes som vesentlig. Tre ting avgjorde.

Takets alder trakk mot selskapet. Alder var ikke oppgitt, så kjøperen måtte regne med at taket i store trekk var fra 1984. Taktekkingen var heller ikke vurdert i rapporten.

TG 1 og opplysningen om at taket fylte sin funksjon trakk mot kjøperen. Det var klart betryggende og tilsa at utbedring ikke var nær forestående.

Opplysningen om ufaglært arbeid veide lite, fordi det gjaldt mindre vedlikehold og ikke omlegging av taket.

Prisavslaget ble satt lavere enn kravet. Nemnda trakk fra for standardheving og forlenget levetid (kjøperen får et nyere tak enn det som ble solgt) og satte avslaget til 500 000 kroner. Kravet om forsinkelsesrenter ble tatt til følge (§ 4-12).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper som klager omtrent en måned etter funnet, ikke uten videre mister kravet fordi det tar tid å undersøke. Den viser også at en høy tilstandsgrad og beroligende ord i rapporten kan veie tungt, selv om boligen er gammel.

Beløpet du får, er sjelden hele utbedringskostnaden. Når en gammel bygningsdel byttes ut mot en ny, regnes noe av verdien som en fordel for deg.

Kort oppsummert

• Feillagt dampsperre og dårlig lufting ga kondens, rennemerker og råte i taket på en bolig fra 1984.
• Nemnda mente kravet ikke var tapt, og fant under tvil en vesentlig mangel, i motsetning til sekretariatet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 500 000 kroner i prisavslag mot et krav på 733 005 kroner.