Maur, fukt og taklekkasje i utleid tomannsbolig: ikke medhold (FinKN 2024-488)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig oppført i 1998 og solgt som den er for 3,68 millioner kroner. Selger hadde leid ut boligen. Tilstandsrapporten ga taktekkingen og kjøkkenet tilstandsgrad 1 (TG 1, som betyr at det bare er svake tegn på slitasje). Samtidig ble det målt fukt foran benk, oppvaskmaskin og kjøleskap, og gulvet hadde misfarging som kunne komme fra en drypplekkasje. Denne delen fikk TG 2 (middels tydelige avvik).

I egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) opplyste selger om en lekkasje fra kjøkkenkranen i 2020. Kranen var byttet ufaglært, og gulvet tørket ut og byttet. Selger svarte nei på spørsmål om skadedyr som maur, utettheter i tak og annet ufaglært arbeid.

Sommeren 2022 oppdaget kjøperen maur inne i boligen. Senere fant kjøperen en giftfelle for maur som var minst noen år gammel, muggsopp under oppvaskbenken og en lekkasje der et enkelt overbygg møtte hovedtaket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 289 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 28 555 kroner til takstutgifter, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger holdt tilbake opplysninger om maur og at taket var laget av ufaglærte. Kjøperen mente også at avvikene var så store at det var en vesentlig mangel.

Selskapet bak selgers boligselgerforsikring avviste kravet. Det mente at kjøperen tok en større risiko fordi boligen hadde vært utleid, at selger ikke kjente til forholdene, og at fuktskaden var skjult. Avvikene var heller ikke vesentlige, mente selskapet. Saken faller under den eldre avhendingsloven, før lovendringen i 2022.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Kjøperen nådde ikke frem med kravet. To ting avgjorde.

For det første selgers kunnskap (§ 3-7). Det fantes ingen klare holdepunkter for at selger kjente til taklekkasjen, maurene eller fuktskadene. En tidligere leietaker fortalte at det var maur i gangen i perioder, men at det ikke ble meldt skriftlig til huseier, og at det bare var mulig at det ble nevnt muntlig. Det holdt ikke til å vise at selger visste. Fuktskadene var dessuten skjulte.

For det andre om mangelen var vesentlig (§ 3-9 andre punktum). Da må misforholdet mellom boligen og det kjøper kunne regne med være utvilsomt. Nemnda tok en samlet vurdering. Boligen var 23 år gammel, og taket var ikke merket med alder, så kjøperen måtte regne med at det var like gammelt og nærmet seg utskifting. Tilstandsrapporten hadde varslet fukt på kjøkkenet, og kranen var byttet ufaglært. Det var ikke dokumentert at maurene hadde gjort skade, og gulvet var ikke åpnet. Lekkasjen fra taket var utvendig og billig å rette.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper må dokumentere at selger visste om feilen. En forklaring fra en leietaker som ikke sier at selger ble varslet, er sjelden nok.

Den viser også at opplysninger om ufaglært arbeid og fukt i tilstandsrapporten gjør at kjøper må regne med utbedringer. Da blir det vanskeligere å vise at avviket er vesentlig. Skjulte skader og funn etter overtakelsen kan likevel falle utenfor selgers ansvar.

Kort oppsummert

• Maur, fukt og muggsopp på kjøkkenet og en lekkasje fra taket i en tomannsbolig fra 1998 som var utleid.
• Nemnda fant ikke bevis for at selger kjente til forholdene, og mente mangelen ikke var vesentlig.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet om prisavslag.