Museskader i eldre enebolig fra 1963: kjøperen nådde ikke frem (FinKN 2023-908)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag, oppført rundt 1963. Den hadde to tilbygg, det ene fra 1980-tallet og det andre fra 2005. Huset var flyttet til eiendommen i 2005. Den ble solgt «som den er» for 1,9 millioner kroner ved kontrakt datert 25.1.21, og kjøperen overtok 25.3.21.

Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 2 eller TG 3 (TG 2 betyr avvik som kan kreve tiltak, TG 3 betyr store avvik eller behov for tiltak). Rapporten pekte på utskiftingsbehov for vinduer og dører, manglende og ødelagte takrenner og flere tiltak på fasadene. Ytterveggene var lukkede og kunne ikke besiktiges, og tilbyggene hadde krypkjeller uten adkomst. I egenerklæringen (selgerens eget skjema om det hun vet om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om skadedyr.

Kjøperen fant i juni 2021 museekskrementer og en død mus under gulvet. I november 2021 fant hun ekskrementer under kjøkkenbenken og fanget flere mus. En takstrapport fant manglende musesikring bak kledningen rundt hele huset og store åpninger i overgangen mellom de to eldste delene. Det var ekskrementer og musoganger i isolasjonen flere steder. Kjøperen meldte fra til selskapet 13.12.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 832 680 kroner, som var kostnaden ved å rive kledning, vindsperre og isolasjon og bygge opp veggene igjen. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente at boligen hadde et vesentlig avvik fra det hun kunne forvente, og at tilstandsrapporten bare hadde beskrevet generelt vedlikeholdsbehov, ikke et så stort utbedringsbehov.

Selskapet mente først og fremst at kjøperen hadde klaget for sent. Det mente også at det ikke var en mangel: mesteparten av utbedringene gjaldt forhold som var opplyst ved salget, og museforekomst var uansett påregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at kravet ikke kunne føre frem, og nemnda var enig. Nemnda tok ikke stilling til om kjøperen klaget i tide. Tre ting veide tyngst.

For det første var størrelsen ikke problemet. Nemnda regnet utbedringskostnadene til mellom 29 og 43 prosent av kjøpesummen, og at det tallmessige vilkåret for en mangel dermed var oppfylt. Men for at det skal være en mangel, må boligen også avvike tydelig fra det kjøperen kunne regne med.

For det andre er mus i eldre hus langt på vei forventbart. Delene av huset var 59, rundt 40 og 16 år gamle ved kjøpet, og boligen lå på et småbruk i skogsområde. En mus trenger bare en åpning på 5 til 6 millimeter. Nemnda pekte også på at tilstandsrapporten sa at konstruksjonen var lukket og ikke kunne besiktiges, noe som tilsa en viss risiko for skjulte skader.

For det tredje var skadeomfanget ikke uvanlig stort. Mengden ekskrementer på kaldloftet og i kryploftet tydet på lav aktivitet. Arbeidet som måtte gjøres, var å bytte isolasjon og yttervegger og kledning, altså nettopp det tilstandsrapporten allerede hadde varslet behov for. Kjøperen viste til en tidligere avgjørelse der museskadene var svært omfattende, men nemnda mente saken ikke kunne sammenlignes.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at museskader i et gammelt hus sjelden gir krav alene. Nemnda har tidligere godtatt krav når omfanget av mus og skader går langt utover det som er påregnelig, men da må omfanget være stort.

Saken viser også hvor mye tilstandsrapporten betyr. Når rapporten allerede sier at kledningen er mangelfull, at ytterveggene ikke kan sjekkes og at fasadene trenger arbeid, blir det vanskelig å hevde at utbedringen er uventet. Selv en høy sum er ikke nok hvis nemnda mener arbeidet var påregnelig.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant museskader i isolasjon og vegger i en enebolig fra ca. 1963, og krevde 832 680 kroner.
• Nemnda mente at mus var påregnelig i et så gammelt hus, og at arbeidet i stor grad gjaldt forhold rapporten hadde varslet.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.