Grunnmur av Leca, ikke betong, i bolig fra 1975: delvis medhold (FinKN 2022-28)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1975 med utleiedel og svømmebasseng. Den ble solgt «som den er» for 6,8 millioner kroner og overtatt i november 2019. Salget gjaldt et dødsbo, og selgers fullmektig hadde ikke bodd i boligen på flere år. Salgsoppgaven sa at boligen var av eldre standard, men godt vedlikeholdt. Tilstandsrapporten ga stort sett TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og oppga at grunnmuren var av støpt betong.

Etter overtakelsen reklamerte kjøper (meldte fra om mangelen) på flere forhold. Det gjaldt grunnmur, fundamentering, drenering, garasje, eternitt (asbestholdige plater), utvendig trapp og støttemur. En rapport viste blant annet at grunnmuren var bygget av Leca-blokker.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 2 824 283 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende det laveste av to pristilbud. I tillegg krevde kjøper 60 000 kroner til erstatningsbolig, dekning av takstutgifter og 99 327 kroner i advokatutgifter. Kravet gikk mot selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger) hos Protector Forsikring.

Selskapet erkjente at opplysningen om grunnmuren var uriktig, og at det var en vesentlig mangel ved grunnmur, garasje, utvendig trapp og eternitt. Det avviste ansvar for de øvrige forholdene. Selskapet mente også at pristilbudene bygget på en takstmanns rapport som var for streng, og at flere av feilene var vanlig slitasje. Partene var uenige om beløpene.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold og landet på det samme prisavslaget som nemnda senere fastsatte.

Hva nemnda la vekt på

For det første var det en mangel at tilstandsrapporten sa betong når grunnmuren var av Leca. Den uriktige opplysningen gjaldt grunnmurens materiale og utførelse. Samlet sett var det også en vesentlig mangel.

For det andre ble drenering og utvendig kledning ikke regnet som mangler. Nemnda mente at utbedring av dem var påregnelig i en bolig av denne alderen.

For det tredje fant nemnda ikke at takstmannen hadde utvist grov uaktsomhet (alvorlig uforsiktighet) for støttemuren. Sprekkene skulle helst vært oppdaget, men rapporten tok forbehold om at bare lett tilgjengelige deler var undersøkt. Kjøper hadde selv pekt på at muren var dekket av vegetasjon på visning. Selger hadde dessuten begrenset kunnskap fordi det var et dødsbo, så selgers opplysningsplikt var ikke brutt.

For det fjerde ble prisavslaget fastsatt skjønnsmessig til 800 000 kroner, inkludert takstutgifter. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke prøve motstridende vurderinger fra fagfolk som en domstol. Det ble dessuten trukket fra for standardheving og levetidsforlengelse, altså at en ny grunnmur er verdt mer enn en gammel.

Erstatning for erstatningsbolig ble avvist, fordi en ren påstand om 20 000 kroner i måneden ikke var nok. Advokatutgiftene ble dekket med 60 000 kroner, mot 30 000 kroner som sekretariatet hadde kommet til.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning i tilstandsrapporten kan gi rett til prisavslag selv om selger ikke visste om den. Den viser også at et pristilbud ikke blir tilkjent i sin helhet. Det gjøres fradrag for at utbedringen gir en bedre bolig enn den som ble kjøpt.

Krav om erstatningsbolig eller andre tap må dokumenteres, for eksempel med et tilbud fra en utleier. Forhold som skyldes alder og slitasje, dekkes normalt ikke.

Kort oppsummert

• Grunnmuren var av Leca, ikke betong slik tilstandsrapporten sa, og selskapet erkjente en vesentlig mangel.
• Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 800 000 kroner av 2 824 283 kroner som ble krevd, fordi det ble gjort fradrag og noen forhold ikke var mangler.
• Kjøper fikk delvis medhold. Kravet om erstatningsbolig ble avvist, mens advokatutgifter ble dekket med 60 000 kroner.