Bad i hybel og drenering i enebolig fra 1972: delvis medhold (FinKN 2025-395)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig fra 1972 på Østlandet, solgt «som den er» for 16,95 millioner kroner og overtatt i november 2021. Prospektet omtalte den som betydelig oppgradert. En del av kjelleren var innredet som hybel med eget bad, som var oppgitt oppgradert i 2016 og bygget ved egeninnsats. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (mindre eller moderate avvik), men støpejernssluk og manglende spalte for lekkasjevann fra en innebygd sisterne fikk TG 2 (vesentlige avvik). Dreneringen var antatt fra byggeåret og fikk TG 2, uten synlige tegn på svikt.

Ved overtakelsen tok kjøper forbehold om å reklamere, fordi det var saltutslag og fukt på et soverom i hybelen. Senere klaget kjøper også på feil ved badet. En takstmann fant blant annet at dørtersklene manglet kant, at membran ikke var registrert og at gulvet hadde feil fall.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 465 063 kroner, 4 000 kroner i egenandel til juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til at hverken selger eller selgers takstmann kjente til feilene, og at risikoen var opplyst gjennom alder, TG 2 og opplysningene om egeninnsats.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Kjøper klaget til nemnda.

Hva nemnda la vekt på

Saken gjelder gammel lov, før lovendringen 1.1.22, og et enklere mandat for takstmannen.

Dreneringen var ikke en mangel. Ingenting tydet på at selger eller takstmann kjente til svikten, eller til fukten bak sengen på soverommet. Nemnda så heller ikke uriktige opplysninger.

Badet var en mangel. Kjøper kunne vente at et bad opplyst som nytt i 2016 hadde standard etter forskriften fra den tiden, selv om det var laget ved egeninnsats. Ingen av tersklene hadde nok kant, og membran var ikke registrert ved den ene. Det var sannsynliggjort at dette var synlig for takstmannen. Støpejernssluket var gitt TG 2, men rapporten sa ikke hva det betydde. Da ble opplysningene ufullstendige, og nemnda mente at de viktigste risikoopplysningene var underkommunisert.

Det var ikke en vesentlig mangel (en mangel som er stor nok til å gi krav selv uten uriktige opplysninger). Boligen var gammel, og dreneringen var opplyst å være antatt fra byggeåret med kort gjenstående levetid. Det var ikke et utvilsomt misforhold mellom det kjøper kunne vente og boligens tilstand.

For badet krevde kjøper 175 000 kroner. Nemnda gjorde et merkbart fradrag for standardheving og lengre levetid, fordi badet var opplyst bygget ved egeninnsats. Prisavslaget ble 50 000 kroner. Kravet på 4 000 kroner ble tatt til følge, og forsinkelsesrenter ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at egeninnsats ikke fritar for kravet om at et bad opplyst som nytt skal følge forskriften. Kjøper kan vente at fall, membran og terskel er i orden, med mindre noe annet er sagt.

Den viser også at en dyr feil, som dreneringen her, ikke gir krav bare fordi kostnaden er stor. Når tilstandsrapporten har sagt at dreneringen er gammel og har TG 2, kan svikt være påregnelig. Prisavslaget for en enkelt mangel kan bli langt lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 1 465 063 kroner for drenering og et bad i hybelen i en enebolig fra 1972.
• Nemnda mente opplysningene om badet var ufullstendige, men at dreneringen ikke var en mangel.
• Delvis medhold: prisavslag på 50 000 kroner, og 4 000 kroner i egenandel.