Lekkasje fra bad i tomannsbolig fra 1980: ikke medhold (FinKN 2022-852)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 1980. Den ble solgt som den er for 2 325 000 kroner, i tillegg til fellesgjeld, og kjøperen overtok 1.6.17. I salgsprospektet ble badet kalt delikat, og det ble beskrevet med fliser, varmekabler, hjørnebadekar og moderne innredning.

Tilstandsrapporten ga gulv og vegger på badet TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr en del avvik eller synlig slitasje). Himling og inventar fikk TG 1 (uten avvik). Rapporten sa at det ikke var lagt frem dokumentasjon på hvordan våtrommet var utført. Den sa også at det ble dusjet rett på gulv og vegg, og at det ga økt belastning på konstruksjonen. Selgeren hadde svart nei på spørsmålene i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) om feil ved våtrom.

Den 17.5.21 oppdaget kjøperen en lekkasje fra badet ned til etasjen under. En skaderapport pekte på en utett membran, eller en utett overgang mellom membran og sluk. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) 14.6.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 205 750 kroner. Beløpet bygde på utbedringskostnader på 190 750 kroner, kostnader til bosted under arbeidet og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å regne med.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikringen som dekker kjøperens krav mot selger), avslo kravet. Det mente at kjøperen hadde reklamert for sent, at kravet var tapt fordi kjøperen hadde ventet for lenge, og at boligen ikke var vesentlig dårligere enn forventet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var en vesentlig mangel. Nemnda var enig og sluttet seg i det alt vesentlige til begrunnelsen. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke opplyst når eller hvor mye badet var pusset opp. Da hadde ikke kjøperen grunnlag for å tro at konstruksjonen under fliser og gulv var nyere.

For det andre var det ikke lagt frem dokumentasjon på hvordan våtrommet var utført, og gulv og vegger hadde TG 2. Det er slike opplysninger en kjøper må ta med i vurderingen.

For det tredje mente nemnda at tilstandsrapportens merknad om dusjing rett på gulv og vegg var en konkret risikoopplysning om akkurat dette badet, ikke en helt generell formulering. Kjøperen hadde pekt på at badet så nyrenovert ut på visning. Nemnda mente likevel at de konkrete risikoopplysningene veide tyngre enn inntrykk og ord som delikat.

Selskapets innvendinger om for sen reklamasjon og passivitet førte ikke frem, men det fikk ingen betydning for resultatet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en pen beskrivelse av et bad ikke gir grunn til å tro at alt under overflaten er nytt. Er alder og utførelse ikke oppgitt, og rapporten samtidig peker på risiko, er det vanskelig å vise at avviket er vesentlig.

Det gjelder også at et krav kan tapes selv om reklamasjonen ble ansett som rettidig. Kjøperen må vise at boligen var vesentlig dårligere enn han hadde grunn til å regne med. Det er ikke nok at det oppstod en lekkasje.

Markedsføringsord i prospektet og inntrykk fra visning veier lite mot konkrete opplysninger i tilstandsrapporten.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra badet i en tomannsbolig fra 1980, oppdaget omtrent fire år etter overtakelsen.
• Nemnda mente badet ikke var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne regne med, blant annet fordi rapporten ga konkrete risikoopplysninger.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 205 750 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.