Lekkasje fra 19 år gammelt bad og ventil i vegg: ikke medhold (FinKN 2023-20)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i kjede på Vestlandet, oppført i 2002 og solgt «som den er» for 3 650 000 kroner. Salgsdokumentene sa at bygningsmassen i hovedsak holdt standard fra byggeåret. Tilstandsrapporten ga badet i andre etasje TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at et våtrom normalt har en levetid på 15 til 20 år før det bør oppgraderes. Han pekte på fuktskader i vinduskarmen og på at sluket lå under badekaret med begrenset tilkomst. Veggkonstruksjon og fasader fikk også TG 2, med enkelte råtedefekter.

Selger hadde bodd i boligen siden 2002. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om feil ved våtrom og om utettheter i fasaden.

Etter overtakelsen fant kjøperen mugg og fuktskader i et hjørne av kjøkkenet. Senere lekket det fra badet og ned i kjøkkenhimlingen. Kjøperens rapporter pekte på at en veggventil uten kappe slapp inn vann, og at badet var bygget uten mulighet til å rense sluket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 249 502 kroner for utbedringskostnadene, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at takstmannen burde ha oppdaget og påpekt manglene ved badet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at selger ikke hadde brutt opplysningsplikten, og at det ikke var noe misforhold mellom det kjøperen kunne vente og boligens tilstand.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var i hovedtrekk enig. Tre forhold var viktige.

For det første kunnskap (§§ 3-7 og 3-8). Det var ikke klare holdepunkter for at selger eller takstmannen kjente til lekkasjen fra ventilene eller avvikene ved badet. Nemnda mente takstmannen med fordel kunne ha påpekt risikoen ved den dårlige tilkomsten til sluket. Men det var ikke gjort sannsynlig at han hadde vært grovt uaktsom eller brutt oppdraget sitt. Rapporten bygde på det enkleste undersøkelsesnivået.

For det andre alderen. Badet var omtrent 19 år, altså innenfor tiden da en oppgradering er å vente. Skadeomfanget etter lekkasjen fra badet var dessuten begrenset. Deler av kostnadene gjaldt også ny parkett.

For det tredje kravet om vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Nemnda godtok at kostnadene var høye nok til å telle med, siden 249 502 kroner utgjorde 6,8 prosent av kjøpesummen. Men regelen krever et utvilsomt misforhold mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med. Det var etter nemndas skjønn ikke vist her.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et eldre bad med opplyst TG 2 er svakt utgangspunkt for et krav. Badet var på vei mot slutten av normal levetid, og det var opplyst. Kjøper må da regne med å måtte oppgradere.

Den viser også at det ikke er nok at en takstmann kunne ha skrevet mer. For å bli ansvarlig må han ha gjort en grov feil. At kostnadene er høye, gjør heller ikke mangelen vesentlig hvis boligen var i tråd med det som ble opplyst.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra et 19 år gammelt bad og en ventil i ytterveggen i en enebolig fra 2002.
• Nemnda fant ingen mangel: ingen kjent feil, ingen grov feil fra takstmannen, ingen vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.