Lekkasje i 32 år gammelt torvtak, hytte fra 1988: ikke medhold (FinKN 2022-426)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Molde kommune, oppført i 1988. Den ble solgt «som den er» for 2 000 000 kroner og overtatt av kjøperen 5. juli 2020. Hytta har torvtak.

I tilstandsrapporten fikk taket tilstandsgrad TG 1 (ingen eller bare mindre avvik). Takstmannen skrev at taket var sett fra bakken, og at torven ikke var løftet for å se på det som lå under. Årsaken var at man ikke ville åpne lukkede flater og slippe inn mer fukt enn nødvendig. Han la til at det på generelt grunnlag kan finnes mindre fuktskader når man gjør nødvendig og jevnlig vedlikehold. Rapporten oppga også at et torvtak normalt bør omlegges etter 30 til 50 år.

I egenerklæringsskjemaet (skjemaet der selgeren opplyser om det han kjenner til) hadde selgeren eid hytta siden 2011. Han svarte nei på spørsmålet om utettheter i taket.

Omtrent ett år etter overtakelsen oppdaget kjøperen vann fra raftkassen bak takrennene, og en takstmann fant lekkasje under hovedtaket. Kjøperen reklamerte 20. april 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene. Kjøperen oppga at det å skifte taket ville koste 180 000 kroner. Han mente at selgeren og selgerens takstmann ikke hadde gitt den informasjonen de skulle, og at hytta hadde en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selgeren hadde ifølge selskapet aldri opplevd lekkasje og ikke gjort endringer på taket i sin eiertid. Selskapet mente dessuten at taket var så gammelt at kostnader til utskifting ikke var uventede.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Selgerens kunnskap. Ut fra dokumentene kunne ikke nemnda se at selgeren hadde holdt tilbake noe om tilstanden på taket. Det var ingenting som tydet på at selgeren kjente til lekkasjen (§ 3-7).

Takets alder. Taket var 32 år da kjøperen overtok, og ifølge tidsangivelsene i tilstandsrapporten var det allerede innenfor tiden da en fullstendig utskifting er aktuell. Loven gir bare vern mot at boligen er vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med når misforholdet er utvilsomt (§ 3-9 andre punktum). En kjøper av en hytte med så gammelt torvtak må regne med at det kan komme utgifter til taket. Da var ikke kravet om vesentlig avvik oppfylt.

Selgerens forklaring. Selskapet hadde nektet å legge frem selgerens forklaring og pekte på taushetsplikt og et bevisforbud. Nemnda mente selskapet tok feil om dette. Selskapet har plikt til å legge frem dokumenter som trengs for at nemnda skal kunne behandle saken. I denne saken hadde forklaringen likevel ikke betydning for utfallet. Nemnda tok forbehold om at dokumentet kunne inneholde opplysninger som er taushetsbelagt på annet grunnlag.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alderen på et bygningsdel har stor betydning. Har delen nådd den alderen der utskifting er ventet, er det vanskelig å hevde at en lekkasje er en overraskelse som kjøperen ikke behøvde å regne med.

En god tilstandsrapport med TG 1 betyr ikke at taket er garantert tett. Takstmannen kan bare vurdere det han faktisk kan se, og rapporten her sa åpent at torven ikke var løftet.

Saken viser også at kjøperen må kunne vise at selgeren kjente til problemet, eller at avviket er utvilsomt stort. Det at lekkasjen kom etter overtakelsen, er ikke nok i seg selv.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant lekkasje i et 32 år gammelt torvtak omtrent ett år etter overtakelsen av hytta.
• Nemnda så ingen holdepunkter for at selgeren kjente til lekkasjen, og mente taket var så gammelt at utskifting måtte påregnes.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.