Råte i undertaket etter tak skiftet i 2012: delvis medhold (FinKN 2023-854)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1967 i Vestland, solgt som den er for 3 300 000 kroner og overtatt 1. juni 2021. Salgsoppgaven beskrev en innholdsrik bolig med noe eldre standard, og sa at noe oppussing måtte påregnes. Selgeren hadde skrevet i egenerklæringen at han ikke kjente til utettheter i taket, og at det var lagt nytt tak og nye takrenner for omtrent åtte år siden, utført av faglærte.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (best mulig tilstandsgrad), og sa at yttertaket var tekket med betongtakstein. Takkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at taket var platet inne, at det ikke var tilkomst til å kontrollere sperrer, undertak, isolasjon eller lufting bortsett fra i kottene, og at isolasjonen flere steder stengte for lufting.

I november 2022 fikk kjøperen revet pipen på loftet og oppdaget fukt i taktekkingen. Da han åpnet deler av undertaket, fant han omfattende fukt- og råteskader. Han klaget 24. november 2022. En takstmann mente at skadene mest sannsynlig var til stede allerede da taket ble skiftet i 2012. Den gamle takpappen var ikke fjernet, og undertaket var ikke kontrollert. Loftet var innredet, og det manglet luftespalte under undertaket. Fuktigheten ble derfor stengt inne mellom to tette sjikt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 721 176 kroner, med forsinkelsesrente fra 24. desember 2022. Beløpet var 480 000 kroner til arbeid på yttertaket, etter et pristilbud, og 241 176 kroner til arbeid innvendig. Han mente at det var upåregnelig med skader av dette omfanget når taket var skiftet åtte år før.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at håndverkerne ikke hadde sett fukt eller råte under arbeidet, og at salgsoppgaven bare sa at taktekkingen var fra 2012. Kjøperen måtte derfor gå ut fra at resten av taket var fra 1967. Selskapet pekte også på TG 2 for takkonstruksjonen og på opplysningen om dårlig lufting.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, under tvil. Nemnda var også i tvil, men kom til samme resultat. Nemnda pekte på fire forhold (avhl. § 3-9 andre punktum).

For det første var kostnadene store nok. De utgjorde i underkant av 22 % av kjøpesummen, og nemnda mente at pristilbudet viste kostnadene bedre enn takstmannens lavere anslag.

For det andre hadde salgsdokumentene flere risikoopplysninger. Det gjaldt boligens alder, behovet for oppussing og at isolasjonen stengte for lufting. Likevel la nemnda avgjørende vekt på at taket var opplyst som nytt i 2012 og at taktekkingen hadde TG 1.

For det tredje mente nemnda at det var sannsynliggjort at framgangsmåten ved skifte av tak ikke ble fulgt i 2012. Da skal undertaket sjekkes og skader repareres. Skadene var mest sannsynlig allerede til stede.

For det fjerde satte nemnda prisavslaget til 400 000 kroner, ikke 721 176. Det ble gjort fradrag for risikoopplysningen, for at kjøperen får nye overflater innvendig (standardheving), og et mindre fradrag for alderen på taket. Rentene ble tilkjent fra 24. desember 2022. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om at noe er skiftet, kan gi deg en berettiget forventning om at også det underliggende er kontrollert. Det gjelder selv om boligen er gammel og tilstandsrapporten har advart om andre deler av taket.

Saken viser også at prisavslaget ikke bare er kostnaden. Når utbedringen gir deg nye overflater eller reduserer risikoopplysningen du fikk, kan beløpet bli trukket ned. Et konkret pristilbud på arbeidet kan likevel veie tyngre enn et lavere anslag fra en takstmann.

Kort oppsummert

• Råte i undertaket på en enebolig fra 1967, åtte år etter at taket ble skiftet. Kravet var 721 176 kroner.
• Nemnda mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne forvente, fordi taket var opplyst som nytt og undertaket ikke var kontrollert.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 400 000 kroner og rente.