Borebiller i kjellerhimling i enebolig fra 1907: ikke medhold (FinKN 2023-958)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestland fra 1907, solgt som den er for 4 350 000 kroner. Den hadde vært skolehus, og var senere tilbygd og renovert. Salgsoppgaven beskrev den som godt vedlikeholdt og oppusset.

Tilstandsrapporten ga etasjeskillere, gulv på grunn og innvendige veggflater i kjelleren TG 1 (ingen eller små avvik), uten negative merknader. Takstmannen skrev at alderen betød at svekkelser på skjulte konstruksjoner måtte forventes, men at det var lite å bemerke ved visuell besiktigelse og enkle målinger. Bjelkene i kjellerhimlingen virket harde og solide. Rapporten var basert på laveste undersøkelsesnivå. Selger hadde eid boligen siden 2003. I egenerklæringen skrev han at insekter eller skadedyr hadde forekommet om høsten.

Våren 2022 besøkte en bekjent av kjøperen boligen og pekte på fukt, råte og tegn til borebiller i etasjeskillet mot kjelleren. Kjøperens takstmann fant et lite felt med spor etter et tidligere angrep av stripete borebiller, og et lite felt med overflatesopp. Han så ingen tegn til pågående aktivitet og ingen svekkelse av betydning for bæreevnen. Utbedringen ble anslått til 25 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 25 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med tillegg av rente. Kjøperen mente selgers takstmann ikke hadde rimelig grunn til å være uvitende om angrepet, siden kjøperens takstmann beskrev sporene som lett synlige.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, bestred at takstmannen kjente eller måtte kjenne til borebillene. Det mente også at en riktig opplysning uansett ikke ville ha påvirket kjøpet. Takstmannen forklarte at han hadde tatt tilfeldige stikkprøver av bjelker og stubbloft uten å finne noe avvik.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Selger hefter for det takstmannen ikke opplyser om, men bare når takstmannen må ha kjent til forholdet (§ 3-7). Tre ting talte mot kjøperen.

Det er ikke nok at sporene var lett synlige ved en senere befaring. Nemnda viste til en tidligere sak der kjøperne hadde brukt samme argument, uten at det var sikkert nok til å slå fast at takstmannen kjente til angrepet.

Takstmannens oppdrag var begrenset. Rapporten var basert på laveste undersøkelsesnivå, med visuelle observasjoner uten fysiske inngrep og tilfeldige stikkprøver. Området som var synlig fra kjelleren, var lite, og et større omfang kunne ikke oppdages ved å se.

Det var gått nesten et år mellom de to befaringene, og det var vanskelig å vurdere hvordan kjelleren så ut da takstmannen var der. Sekretariatet kunne ikke se at han hadde undersøkt boligen dårligere enn normalt.

Nemnda la til at det uansett kunne stilles spørsmål ved om opplysningen ville ha påvirket kjøpet, men trengte ikke ta stilling til det.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at et forhold er synlig i ettertid. For å holde selger ansvarlig for det takstmannen ikke skrev, må kjøperen kunne godtgjøre at takstmannen faktisk kjente til det eller måtte kjenne til det. Da teller hva rapporten skulle omfatte, hvor mye tid som er gått, og om skaden var synlig da takstmannen var der. Det er tidligere nemndspraksis som setter en høy terskel for slike krav.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant spor etter borebiller og et lite område med sopp under kjelleren i en enebolig fra 1907.
• Nemnda mente det ikke var godtgjort at takstmannen kjente til angrepet, gitt et enkelt oppdrag og nesten ett år mellom befaringene.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.