Fukt fra feilmonterte vinduer i enebolig fra 1937: ikke medhold (FinKN 2022-969)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1937, senere påbygd og pusset opp, solgt «som den er» for 3,07 millioner kroner og overtatt i april 2020. Salgsoppgaven sa at noe oppussing måtte påregnes, og alle punktene i tilstandsrapporten var gitt TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Vinduene ble beskrevet som av varierende alder og i normalt god stand etter alderen. Rapporten sa at utvendig panel trengte behandling og at noe måtte skiftes på grunn av råte og fukt. Konstruksjonene var i hovedsak fra byggeåret. Selger hadde svart nei på spørsmål om sopp og råte, om utettheter i fasaden og om arbeid utført av ufaglærte.

I november 2020 hørte kjøperen dryppelyder i stuen, og det viste seg at vann kom inn ved en vinduskarm. En takstmann fant at vindusbeslagene på fire vinduer på gavlveggen var satt opp feil, muligens ved egeninnsats. Vann trengte inn ved kraftig regn og vind. Senere ble også overgangen mellom vegg og tak og et femte vindu på nordveggen påvist som feil. Kjøperens forsikringsselskap dekket ikke skadene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 436 369 kroner. Det dekket utbedringskostnader og kostnader til skaderapporter. Hun mente at vinduene hadde sett nyere ut både på visning og på bilder, og at de som lakk, var fra 2014. Skadene var svært omfattende, og det måtte være en vesentlig mangel selv om det var gitt risikoopplysninger.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Boligen var 83 år gammel, det var gitt risikoopplysninger om bygningsdelene, og det var ikke sagt noe som ga kjøperen grunn til å tro at vinduene var nye. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga også selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente først at det ikke var holdepunkter for at selger eller takstmannen hadde holdt tilbake noe etter § 3-7. Deretter la den til grunn at kravet til størrelse var oppfylt, siden utbedringen utgjorde omkring 14,2 % av kjøpesummen. Spørsmålet var da om avviket var tilstrekkelig utvilsomt etter § 3-9 andre punktum (boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med). Det var det ikke. Tre forhold veide tyngst.

For det første vinduenes alder. Salgsdokumentene sa at vinduene var av varierende alder, med TG 2. Det var ikke gitt noen opplysning om at de aktuelle vinduene var fra 2014. Nemnda mente at dette skapte usikkerhet om alder og tilstand, uavhengig av hvordan vinduene så ut for kjøperen på visning.

For det andre opplysningene om fasaden. Det var opplyst at noe panel måtte skiftes på grunn av råte og fukt. Når selger opplyser om et problem, har kjøperen langt på vei tatt over risikoen for hvor stort det er. Veggenes oppbygging og tetthet var heller ikke kontrollert.

For det tredje boligens alder og at det meste av utbedringsbehovet gjaldt bygningsdeler med stor usikkerhet. At skadeårsaken, feilmontering, var uventet, avgjorde ikke, når opplysningene tilsa at det snart var behov for omfattende vedlikehold og utskifting. Nemnda viste til at det er de mer åpenbare misforholdene bestemmelsen skal ramme. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig der alle punkter i tilstandsrapporten har TG 2, gir en lav forventning til standarden. Store skader kan da likevel ende uten krav om prisavslag, selv når årsaken er en feil ingen forventet.

Den viser også at det er salgsdokumentene som avgjør hva kjøperen kunne forvente, ikke inntrykket fra visningen. Ble det opplyst om råte og fukt i fasaden, er det kjøperen som langt på vei bærer risikoen for omfanget.

Kort oppsummert

• Fuktskader fra feilmonterte vinduer og beslag i en enebolig fra 1937, med utbedring rundt 14,2 % av kjøpesummen.
• Nemnda mente avviket ikke var åpenbart, fordi alt var gitt TG 2 og det var opplyst om råte og fukt i panelet.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 436 369 kroner.