Kondens og fukt på loftet i tomannsbolig fra 1959: ikke medhold (FinKN 2022-659)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en vertikaldelt tomannsbolig fra 1959, markedsført som påkostet og særdeles flott. Den ble solgt som den er for 4,87 millioner kroner, og kjøperen overtok 25. juni 2021. Tilstandsrapporten ga både taktekkingen og takkonstruksjonen TG 1 (tilstandsgrad 1, svake symptomer). Taktekkingen var skiftet rundt 2006. Rapporten opplyste også om to ting. Det var registrert enkelte fuktmerker i tro og bjelker, antatt fra eldre fukt eller kondens. Og på kaldloftet lå isolasjonen enkelte steder inntil taktroa, noe som kunne gi kondens og derfor burde kontrolleres jevnlig. Rapporten var basert på undersøkelsesnivå 1, det laveste nivået, med visuell kontroll av lett tilgjengelige flater.

I januar 2022 fant kjøperen kondens og fuktskader på loftet. Én takstmann mente årsaken var manglende dampsperre (et tettsjikt som hindrer fuktig luft i å trenge inn i isolasjonen). Han mente også at kjøperens bruk, med høyere temperatur i loftetasjen, kunne ha utløst kondensen. En annen takstmann pekte på flere sammensatte årsaker, blant annet isolasjon helt ut mot taket, manglende lufting i raftekassene og ventiler som ikke var etablert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 271 500 kroner for å utbedre skadene. Kjøperen mente at selgers takstmann hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger. TG 1 burde vært minst TG 2, og skadene var lett å se hvis man skjøv isolasjonen litt til side. Kjøperen viste også til at takstmannen er den profesjonelle parten, og at en uklar rapport må gå ut over selgersiden.

Boligselgerforsikringen var tegnet hos HDI Global Specialty. Selskapet avviste kravet. Selger hadde ikke kjent til forholdet, og loftet var brukt bare til lagring. Selskapet mente også at rapporten faktisk advarte om fuktmerker og kondens, og at fukt først ble oppdaget seks måneder etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte seg. Flertallet ga selskapet medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet. Avgjørelsen kom under dissens (uenighet i nemnda). Flertallet fant vurderingen krevende, særlig fordi takkonstruksjonen hadde fått TG 1. Nemnda kom likevel frem til fire ting.

For det første at takstmannen ikke kunne lastes for at han ikke fant feilen. Rapporten var laget etter det laveste undersøkelsesnivået. Feilene lå i hovedsak skjult bak isolasjonen og ble bare synlige når den ble flyttet. Det ligger utenfor det en tilstandsrapport skal dekke. Selv den takstmannen som ble hentet inn for å finne årsaken, fant ikke den manglende luftingen ved sin første befaring.

For det andre at TG 1 ikke betyr uten symptomer. Tilstandsgraden må leses sammen med de andre opplysningene, og rapporten hadde advart om fuktmerker og kondens.

For det tredje at boligen var over 60 år gammel. Kjøperen kunne ikke vente at et hus fra 1959 oppfylte alle krav til håndverk og byggeforskrifter. Selv om taket hadde fått TG 1, var det ikke helt upåregnelig med tiltak.

For det fjerde regelen i avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Den er ment for åpenbare misforhold mellom det man kunne vente og den faktiske tilstanden. Kostnaden var omkring 5,6 % av kjøpesummen. Flertallet fant ikke et slikt åpenbart misforhold.

Mindretallet mente noe annet. Det viste til at TG 1 anga lav risiko, at takstmannen hadde antatt at fuktmerkene var gamle uten at det ble forklart hvorfor, og at luftingsfeilen kunne vært funnet før salget. Den tvilen måtte gå ut over selskapet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad ikke er en garanti når rapporten også inneholder risikoopplysninger. Slike advarsler gjør det vanskeligere å få medhold, selv om skaden viser seg å ha en annen årsak enn den rapporten pekte på.

Den viser også at en enkel tilstandsrapport ikke undersøker det som er skjult bak isolasjon. Feil som bare kan ses ved å flytte på isolasjon, regnes som utenfor det takstmannen skulle finne.

Boligens alder teller mye. Jo eldre huset er, desto mer må du regne med skjulte feil.

Kort oppsummert

• Kondens og fuktskader på loftet i en tomannsbolig fra 1959, med et krav på 271 500 kroner.
• Flertallet mente rapporten hadde advart nok, at feilene var skjult, og at boligens alder talte mot en mangel.
• Selskapet fikk medhold under dissens, og kjøperen fikk ikke medhold i kravet.