Feil ved bad og ferdigattest i leilighet fra 1981: ikke medhold (FinKN 2023-112)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en boligblokk fra 1981, sentralt på Østlandet. Den ble solgt «som den er» for 8,45 millioner kroner og overtatt av kjøperen 15.7.21. Selgeren hadde kjøpt den i 2016.

I salgsprospektet stod det under overskriften om ferdigattest (kommunens godkjenning av utført arbeid) at det var utstedt ferdigattest for rehabilitering av bad i en leilighet med et annet nummer enn den som var til salgs. Tilstandsrapporten oppga leilighetens eget nummer på alle sider. Rapporten ga gulv og vegger på badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet på grunn av løse kanter og manglende fuger ved sluket. Takstmannen skrev også at han ikke kjente til hvordan badet var bygget opp under overflaten. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det hun kjenner til) svarte selgeren nei på om hun kjente til feil ved badet. Hun opplyste at hun selv hadde byttet glassvegg i dusjen og dusjhode, men ikke fliser eller membran (tettesjiktet under flisene).

Kjøperen reklamerte 28.9.21 over flere feil ved badet. Sprekker i fuger, hulrom under fliser, saltutslag og fukt nederst på veggene i dusjen var blant det som ble funnet. En skaderapport pekte på at gulvbelegg og sluk trolig stammet fra byggeåret 1981, og at membranen ikke var ordentlig festet under klemringen i sluket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende anslåtte utbedringskostnader på 330 000 kroner, inkludert mva. Kjøperen mente selgeren hadde gitt uriktige og ufullstendige opplysninger om ferdigattesten, at hun hadde holdt tilbake en brukerveiledning fra borettslaget som kunne fordyre fremtidig renovering, og at det var feil ved membran og dusjvegg. Kjøperen mente også at badet uansett hadde en vesentlig mangel.

HDI Global Specialty hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikringen som dekker kjøpers krav mot selger). Selskapet avviste kravet. Det var ikke gitt uriktige opplysninger om ferdigattest, siden det stod hvilken leilighet det gjaldt. Selgeren kjente ikke til feil og hadde opplyst om den ufaglærte jobben med glassveggen. Selgeren bestred dessuten at hun kjente til veiledningen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig, og nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatets vurdering (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første var opplysningen om ferdigattest ikke objektivt uriktig. Den gjaldt en annen leilighet, og det fremgikk av tilstandsrapporten hvilket nummer kjøperens leilighet hadde. Sekretariatet så at det kunne virke villedende, men fant ikke at opplysningen hadde påvirket avtalen.

For det andre var det ikke holdepunkter for at selgeren kjente til feil ved membranen, eller at borettslagets veiledning innebar høyere kostnader enn vanlig i borettslag. Sekretariatet mente uansett at manglende opplysning om veiledningen ikke kunne ha påvirket kjøpet. Takstmannen hadde gjort en enkel undersøkelse på laveste detaljnivå, og bildene viste ikke at sluket var så dårlig at han måtte ha sagt mer.

For det tredje var det ikke en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Kostnaden på 330 000 kroner tilsvarte 3,9 % av kjøpesummen, i nedre del av det som regnes som nok. Men badets alder var ikke opplyst, og da legges byggeåret til grunn. Badet hadde fått TG 2 og risikoopplysninger. Nemnda viste til at misforholdet må være utvilsomt, og at regelen beskytter mot åpenbare avvik.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad uten opplyst alder i en gammel bolig regnes som like gammelt som boligen. Da må kjøperen regne med at det kan komme kostnader. Det hjelper ikke at kjøperen selv trodde badet var nyere, for det er informasjonen fra salget som gjelder.

En feil formulering i salgsdokumentene er heller ikke nok alene. Det må være uriktig, og det må ha hatt betydning for kjøpet. Tilstandsrapporter er enkle undersøkelser, og skjulte feil under overflaten kan bare kreves dekket hvis de er åpenbare eller selgeren kjente til dem.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 330 000 kroner etter feil ved bad i en leilighet fra 1981.
• Opplysningen om ferdigattest gjaldt en annen leilighet, og badet hadde fått TG 2 med risikoopplysninger.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke medhold i noen del av kravet.