Pipe med avvik selger kjente fra tilsyn i 2018: delvis medhold (FinKN 2024-687)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1985, solgt «som den er» for 2,6 millioner kroner. Kontrakten er datert 22. februar 2021, og kjøperen overtok 1. april 2021. Salgsprospektet beskrev en fin og velholdt bolig med peisovn i stua, peis i kjellerstua og ildsted i hallen. Tilstandsrapporten ga pipe og ildsted TG 1 (ingen eller små avvik), men takstmannen hadde ikke sett innvendig i pipeløpet. I egenerklæringen svarte selger nei på om han kjente til problemer med ildsted, skorstein eller pipe.

Høsten 2021 fikk kjøperen tilsyn av feiervesenet, og flere avvik kom frem. Kjøperen fikk da oversendt en tidligere rapport fra tilsynet 8. mars 2018, altså i selgers eiertid. Der var to av de samme avvikene påpekt: for kort avstand til brennbart materiale og innkledd skorstein. Selger hadde til og med signert skjemaet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 274 031 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 60 592 kroner i erstatning for utgifter til dyrepensjonat, hotell i 14 dager, nedvask og økt strøm. I tillegg krevde kjøperen forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente selger ikke kjente til noe som måtte utbedres, og at tilsynet i 2018 ikke ga fyringsforbud. Det mente også at feilene kunne rettes med mindre tiltak. Partene og flere håndverkere var svært uenige om pris og metode. Tilbudene lå fra 110 200 kroner til 400 312 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Selger kjente til avvikene. Nemnda mente selger visste om de to avvikene fra 2018, selv om det ikke ble fyringsforbud. Kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite om dem (§ 3-7). Selskapet erkjente også ansvar for disse to avvikene. Nemnda pekte dessuten på at selgers nei i egenerklæringen kan trekkes i tvil (§ 3-8).

Mangelen var vesentlig. Det ble ikke opplyst om noen konkrete avvik, og TG 1 ga ikke grunn til å vente slike kostnader. Selgers tilbakeholdte opplysninger veide også med. Nemnda mente misforholdet mellom tilstanden og det kjøperen kunne vente, var utvilsomt (§ 3-9).

Beløpet. Nemnda la den siste kostnadsberegningen til grunn, men mente bare 216 531 kroner var nødvendig for å rette forholdene. Det ble gjort et lite fradrag fordi kjøperen får nye ildsteder med lengre levetid. Prisavslaget ble satt til 175 000 kroner (§ 4-12).

Erstatning ble avslått. Bare to av avvikene var noe selger kunne ha opplyst om. De andre var skjult. Nemnda så heller ikke dokumentert at kjøperen trengte annet sted å bo under lokale utbedringer, eller at strømutgiftene hang sammen med feilene (§ 4-14).

Forsinkelsesrente ble tilkjent fra 30 dager etter kravet, selv om beløpet var omstridt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kan telle mot selger hvis tidligere tilsyn fra feiervesenet har funnet avvik. Selger kan ikke uten videre krysse av nei hvis han har signert en rapport om det motsatte.

Den viser også at et krav om prisavslag måles mot kostnaden ved å rette det som faktisk er feil, ikke mot det dyreste tilbudet. Enkelte poster i tilbudet ble strøket fordi de ikke var vist nødvendige.

Erstatning for følgeutgifter krever dokumentasjon, både av behovet og av sammenhengen med feilen.

Kort oppsummert

• Pipa hadde avvik som selger kjente til fra tilsyn i 2018, men ikke opplyste om.
• Nemnda mente mangelen var vesentlig, og ga prisavslag på 175 000 kroner av kravet på 274 031 kroner.
• Erstatningskravet på 60 592 kroner førte ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig.