Svikt i drenering i enebolig fra 1971: ikke medhold (FinKN 2026-489)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1971, solgt som den er for 5,5 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga dreneringen TG 1 (ingen eller små avvik). Den skrev at dreneringen var oppgradert en gang mellom 2007 og 2012, men at dette ikke lot seg dokumentere. Rommene under terreng fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med synlige tegn til fukt og salt- og kalkutslag. Terrenget var nesten flatt på nordsiden. I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun eller han kjenner til) opplyste selgeren om noen fuktmerker og kalkutslag i en bod, og at selgeren ikke kjente til arbeid på dreneringen de siste ti årene.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere feil, blant annet på taket og et bad. Senere oppdaget kjøperen svikt i dreneringen, med vann som kom inn flere steder. En skaderapport pekte på at terrenget på oversiden av huset var lagt for høyt i forhold til grunnmursplasten, og at det hadde vært gravearbeider på nabotomten. En reklamasjonstakst viste at drensrørene lå rett under overflaten, og at grunnmursplasten var feil montert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 049 563 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at både selgeren og selgerens takstmann hadde gitt misvisende opplysninger (§ 3-7 og § 3-8), og at forholdet var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Kjøperen mente også at takstmannen hadde opptrådt grovt uaktsomt.

Selskapet hadde boligselgerforsikringen. Det avslo kravet og viste til at dreneringsarbeidet var utført før selgerens eiertid, at det var opplyst om fukt og kalkutslag, og at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom samlet til at det ikke var noen mangel etter § 3-9 andre punktum, altså at boligen ikke var i vesentlig dårligere stand enn en kjøper med rimelighet kunne vente. Fire ting veide tyngst.

For det første var det gitt risikoopplysninger (opplysninger om forhold som øker faren for skade) om usikkerhet rundt arbeid og alder på dreneringen, om fukt og om at oppgraderingen ikke kunne dokumenteres.

For det andre var boligen fra 1971. Kjøperen kunne ikke vente at en så gammel bolig var uten problemer.

For det tredje synes skaden å ha blitt utløst av forhold i kjøperens egen eiertid, nemlig gravearbeidene. Den risikoen må kjøperen bære.

For det fjerde tok nemnda ikke stilling til om kostnadene var rimelige. Størrelsen på kostnadene kunne ikke få avgjørende betydning.

Når det gjaldt selgerens og takstmannens opplysninger, mente flertallet at det ikke var sannsynliggjort en mangel. Flertallet erkjente likevel at opplysningen om oppgradering kunne forstås som at faglærte hadde lagt ny drenering, og at det ikke så ut til å stemme. Mindretallet, ett medlem, mente at opplysningen var sterkt misvisende, men kom likevel til at kravet ikke kunne føre frem, fordi kjøperen reklamerte for sent (§ 4-19). Enkle stikkprøver etter første svikt ville sannsynligvis ha avdekket feilene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad på en bygningsdel ikke alene gir krav når andre opplysninger i salgsdokumentene peker på fukt og usikkerhet. Nemnda ser på det samlede bildet, boligens alder og hvordan dokumentene beskrev risikoen.

Den viser også at skader som utløses av hendelser etter overtakelsen, som gravearbeid på naboeiendommen, sjelden kan velte tilbake på selgeren. Og at det er viktig å undersøke mer når du oppdager en feil, siden en sen reklamasjon kan koste kravet.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 1 049 563 kroner etter svikt i dreneringen i en enebolig fra 1971.
• Nemnda ga kjøperen ikke medhold, fordi risikoopplysningene, alderen og skadeårsaken talte mot en vesentlig mangel.
• Nemndas medlemmer begrunnet resultatet ulikt, og mindretallet mente at opplysningen om oppgradering var misvisende, men at reklamasjonen kom for sent.