Feil fall på badegulvet i leilighet fra 1972: ikke medhold (FinKN 2026-184)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toromsleilighet i Trøndelag fra 1972, solgt for 2 850 000 kroner med kontrakt i juni 2021. Kjøperen overtok 1. juli 2021. Prospektet omtalte leiligheten som oppusset i 2020, med et pent bad med mikrosement på gulv og vegger. Selger hadde i egenerklæringen svart at han ikke kjente til feil ved våtrommet, og at badet var totalrenovert i 2020.

Tilstandsrapporten fra salget ga badets overflater, membran, tettesjikt og sluk TG 0 (ingen avvik). Samtidig skrev takstmannen at han hadde målt gulvet med krysslaser. Gulvet var tilnærmet flatt og hadde lokalt fall i dusjsonen. Det var 15 mm høydeforskjell fra døren til slukrist, det ble stående noe vann ved veggen i dusjen, og det måtte påregnes svabring etter bruk. Anbefalt fall var oppgitt til 1:100 og 1:50 i dusjsonen.

Våren 2025 var kjøperen i gang med å selge leiligheten. Den nye tilstandsrapporten ga badets overflater TG 3 (store eller alvorlige avvik). Den fant riss, sprekker i fuger, hulrom under flis, krakelering (fine sprekker) i dusjsonen, for lite fall og stedvis motfall som gjorde at lekkasjevann ikke ville ledes til sluket. Tiltak ble anslått til 10 000 til 50 000 kroner. Kjøperen reklamerte (meldte fra om en mangel) 30. mai 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 190 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. En megler hadde anslått verditapet til mellom 50 000 og 200 000 kroner. Kjøperen mente at TG 0 ved salget var misvisende, og at ingen hadde fortalt at fallet var dårligere enn anbefalt nivå og snart måtte utbedres. Kjøperen pekte på avhendingsloven § 3-7 og § 3-8.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet mente kjøperen var opplyst om for lite fall, og at kjøperen ikke kan påberope seg noe han kjente til ved kjøpet (§ 3-10). Det mente også at kjøperen burde ha oppdaget forholdet tidligere (§ 4-19).

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedtrekk til sekretariatet. Tre ting var avgjørende.

For det første opplysningene om fallet. Selv om takstmannen ga TG 0, hadde han målt gulvet og skrevet at det var nesten flatt, at vann ble stående, og at gulvet måtte svabres. Kjøperen kjente da til at fallet var mangelfullt, og kan ikke gjøre det gjeldende som mangel etter § 3-10.

For det andre takstmannens ansvar. For at selgeren skal svare for feil i rapporten, må takstmannen ha vært grovt uaktsom (svært uforsiktig). Terskelen er høy. Nemnda mente det var uheldig at badet fikk TG 0, men fallforholdet var konkret beskrevet, og en eventuell svikt kunne ikke ha påvirket kjøpet.

For det tredje tiden. Badet var blitt eldre, og krakeleringen i dusjsonen som sto sentralt i vurderingen i 2025, var det ikke holdepunkter for at fantes i 2020. Det var heller ikke registrert skader som følge av fallet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er de konkrete beskrivelsene i rapporten som teller, ikke bare tilstandsgraden. Står det i teksten at gulvet er nesten flatt og at vann blir stående, regnes du som opplyst, selv om tallet på tilstandsgraden ser bra ut.

Den viser også at en ny og strengere vurdering flere år senere ikke i seg selv viser at den første var feil. Nemnda tar med at badet er blitt eldre, og at kravene til rapporter er skjerpet siden den gang.

Kort oppsummert

• Feil fall på badegulvet i en leilighet fra 1972, med krav om 190 000 kroner i prisavslag fire år etter kjøpet.
• Rapporten ved salget hadde opplyst at gulvet var nesten flatt og at vann ble stående, så kjøperen kunne ikke gjøre det gjeldende som mangel.
• Forsikringsselskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.