Taklekkasje ved første regnskyll, bolig fra 1978: ikke medhold (FinKN 2022-40)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Oslo, oppført i 1978 og bygget på i 1990. Den ble solgt «som den er» for 17,15 millioner kroner, og kjøperen overtok 23.9.20. Tilstandsrapporten beskrev taket, med takstein, takrenner og beslag, som fra byggeåret med noe slitasje, og ga det TG 2 (tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte også råte på vindskiene. Overflatene på innvendige vegger og himling fikk TG 1 (ingen eller svake avvik). Selgeren hadde kjøpt boligen i 2017. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på det han vet om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om utettheter i taket og om arbeid på taket.

Kort tid etter overtakelsen, ved det første regnskyllet, kom det vann fra himlingen i stuen. Kjøperen la merke til flekker på stueveggen som tydet på at lekkasjen hadde pågått en stund. Det ble reklamert 23.10.20. Arbeidet ble ferdig i april 2021, og fakturaene for utbedringen var på 328 106 kroner. Rapporten fra takfirmaet viste fukt og råte i deler av takkonstruksjonen, hull og sprekker i takpappen, spiker rett i pappen og et pipebeslag som tydelig var forsøkt tettet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 284 125 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om lekkasjer. Bilder tatt få dager etter overtakelsen viste at det hadde vært fukt før, og skaden kunne skimtes på bilder i salgsannonsen. Den satt midt på stueveggen, så selgeren kunne ikke unngått å se den. Kjøperen viste også til at det hadde vært uvanlig mye regn høsten 2019.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), avslo. Selgeren hadde ikke opplevd vann i stuen, og selv om lekkasjen kom raskt etter overtakelsen, betød ikke det at den var der og synlig før salget. Selskapet viste dessuten til at taket var opplyst å være fra 1978, med TG 2.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Spørsmålet var om selgeren kjente til lekkasjen (§ 3-7). Tre ting talte mot kjøperen.

For det første behandler nemnda saker skriftlig og kan ikke gjøre noen troverdighetsvurdering av selgeren. Det var ikke klare holdepunkter for at selgeren visste mer enn han forklarte.

For det andre kan en lekkasje kort tid etter overtakelsen være et tegn på at selgeren visste, men slik slutning kan bare trekkes når det finnes andre momenter som støtter den. Her kunne det ha vært skader over tid uten at noen så lekkasjen. Skaden på bildet var svak og fremstod ikke tydelig som en lekkasjeskade, og kjøperen la selv først merke til den etter at det lekket.

For det tredje hadde selgeren opplyst om fukt andre steder og om en lekkasje fra terrassen mellom avtalen og overtakelsen. Selgeren hadde da fått en taktekker til å se på pipen og beslagene, og skal ha fortalt kjøperen om rådet om å sette hette på pipen. Det talte mot at selgeren kjente til taklekkasjen uten å si fra.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lekkasje som dukker opp kort tid etter overtakelsen ikke i seg selv beviser at selgeren visste om den. Det må finnes andre holdepunkter, for eksempel tydelig synlige skader eller tidligere arbeid.

Den viser også at TG 2 og en beskrivelse av slitasje på taket gjør at kjøperen må regne med at taket kan gi problemer. Og at en selgers åpenhet om andre forhold, slik som fukt og terrasselekkasjen her, gjør det mindre sannsynlig at noe ble holdt tilbake.

Kort oppsummert

• Taket på en enebolig fra 1978 lekket ved første regnskyll etter overtakelsen.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Det var ikke sannsynliggjort at selgeren kjente til lekkasjen.
• Nemnda vurderer bare skriftlige dokumenter, og lekkasje kort tid etter overtakelsen var ikke nok alene.