Fukt i kjeller og taklekkasje i enebolig fra 1947: ikke medhold (FinKN 2023-528)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Innlandet fra 1947, tilbygd og ombygd i 1982. Den ble solgt for 3 300 000 kroner i 2021. Det ble ikke laget salgsprospekt, men tilstandsrapporten var tydelig. Den sa at boligen var 74 år gammel og at det måtte påregnes ekstra kostnader sammenlignet med en ny bolig.

Flere punkter hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Om dreneringen stod det at den nedgravde fuktsikringen var utslitt, med tegn til svikt i form av høye fuktverdier mot grunnen. Vegger og gulv mot grunn hadde fuktskjolder. Taket hadde begrenset lufting, og taktekkingen var delvis mosegrodd. Selger, som hadde bodd i huset siden 1979, svarte nei på spørsmål om problemer med drenering og fukt i kjelleren.

Etter overtakelsen kom et kraftig regnskyll. Kjøperen fikk vann i kjelleren og en lekkasje fra taket som skadet himlingen i stua.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at både tak og drenering burde hatt dårligere tilstandsgrad, og at selger hadde gitt uriktige opplysninger. Kostnadene til å utbedre alt var 681 066 kroner, men kjøperen krevde halvparten, 340 533 kroner, i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Grunnlaget var pristilbud på 456 250 kroner for nytt tak og 224 816 kroner for ny drenering.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente at fukt i kjelleren og behov for nytt tak og ny drenering var påregnelig ut fra alderen og opplysningene ved salget. Selger kjente heller ikke til problemene. Selskapet fikk medhold fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og deretter fra nemnda. Kjøperen nådde altså ikke frem.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom tre spørsmål.

For det første om selger eller selgers takstmann visste om feilene. Nemnda fant ingen klare holdepunkter for det. Selger sa at han ikke hadde hatt vann i kjelleren, og takstmannens undersøkelser var begrenset til det som kunne ses uten inngrep. Taklekkasjen kom først fem til seks måneder etter overtakelsen, ved kraftig regn. Nemnda behandler saker skriftlig og kunne ikke bygge på mer enn dokumentene.

For det andre om tilstandsrapporten var uriktig. Nemnda så ikke at tilstandsgradene var satt feil eller at opplysningene var ufullstendige.

For det tredje om det var et vesentlig avvik fra det kjøperen kunne forvente. Kostnadene utgjorde omkring 20 % av kjøpesummen, og det kravet var oppfylt. Men det avgjørende var hva kjøperen kunne vente av en bolig fra 1947. Rapporten hadde gitt tak og drenering TG 2 og beskrevet fuktsikringen som utslitt. Det var ikke funnet større følgeskader, og kostnadene gjaldt i hovedsak nytt tak og ny drenering. Da var det ikke et utvilsomt misforhold mellom det kjøperen kunne regne med og det hun fikk. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig med tydelige advarsler i tilstandsrapporten gir kjøperen liten sjanse til å få prisavslag for slitasje på deler som allerede er beskrevet som gamle. Advarsler om utlevd drenering og et tak av høy alder betyr at nytt tak og ny drenering ble regnet som noe kjøperen måtte forvente.

At kostnadene er høye, er ikke nok. Nemnda ser også på hva som var opplyst, og om skaden var uventet.

Kort oppsummert

• Fukt i kjeller og taklekkasje i en enebolig fra 1947, etter kraftig regn.
• Nemnda mente at rapporten hadde advart om utlevd drenering og gammelt tak, og at selger ikke visste mer.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslaget på 340 533 kroner.