Uriktig opplysning om drensrør i bolig fra 1987: delvis medhold (FinKN 2025-457)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1987, solgt som den er for 2 900 000 kroner i juni 2021. Tilstandsrapporten opplyste at nedløpsrør for takvann var ledet ned i drensrør, og dreneringen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Selger hadde i egenerklæringen fortalt om fuktinnslag på mur i garasjen. Rapporten nevnte også symptomer på fuktighet i rom under terreng.

Tre år senere skulle kjøperen grave rundt garasjen. Da viste det seg at boligen ikke hadde noen drensledning i det hele tatt, og heller ikke noe avløp for takvann. Prøvegravingen på tre steder viste verken drensrør eller rør for takvann. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) 1. august 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 163 188 kroner, som var den anslåtte utbedringskostnaden, pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at det var gitt en uriktig opplysning, og at avtalen ville vært inngått på andre vilkår med riktig informasjon.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente kjøperen ikke kunne stole på opplysningen om drensrør, og at den uansett ikke hadde påvirket avtalen, fordi kjøperen måtte regne med å utbedre en drenering fra byggeåret. Selskapet mente også at et eventuelt prisavslag måtte få et stort fradrag.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda kom til samme resultat, delvis under tvil. Tre ting veide tyngst.

For det første var opplysningen om drensrør uriktig. Den var så konkret at en kjøper uten fagkunnskap kunne stole på den. Takstmannen forklarte selv at det ikke er mulig å se om det finnes drensrør uten å grave, og nemnda stilte spørsmål ved hvordan han da kunne skrive at de fantes. Det er en mangel etter § 3-8.

For det andre måtte det vurderes om opplysningen hadde innvirket på avtalen. Nemnda mente ja. Den var kjøpsmotiverende, og en drenering med drensrør holder normalt lenger enn en uten. Selskapet hadde bevisbyrden for at opplysningen ikke betydde noe. Risikoopplysningene om rom under terreng var dessuten generelle, uten synlige skader. De konkrete opplysningene om fukt gjaldt garasjen, og takstmannen mente de ikke hadde store konsekvenser slik bygget ble brukt.

For det tredje ble prisavslaget satt lavere enn kravet. Sekretariatet foreslo 110 000 kroner etter fradrag for at kjøperen får en bedre drenering enn den som ble solgt. Nemnda mente det burde være et større fradrag på grunn av dreneringens alder og risikoopplysningene, og satte prisavslaget til 60 000 kroner. Forsinkelsesrenter ble også tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning i tilstandsrapporten, for eksempel at noe finnes eller er montert, kan regnes som riktig selv om bygningsdelen er gammel og har TG 2. Er opplysningen feil, kan det gi rett til prisavslag.

Den viser også at alder og risikoopplysninger ikke fjerner kravet, men kan gjøre beløpet mye lavere. Kjøperen fikk 60 000 kroner av de 163 188 som ble krevd.

Kort oppsummert

• Rapporten sa at nedløpsrørene var ledet ned i drensrør, men det viste seg at huset fra 1987 ikke hadde drensrør.
• Nemnda mente opplysningen var uriktig og hadde påvirket avtalen, og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 60 000 kroner.