Hagestue på dugnad med feil i fundament: ikke medhold (FinKN 2025-304)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold fra 1992, med en hagestue bygget på i 2012. Den ble solgt som den er for 15 millioner kroner og overtatt 15.5.20. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 1 eller TG 2 (TG 1 betyr ingen avvik, TG 2 avvik som kan kreve tiltak). Selger hadde opplyst i egenerklæringen (selgerens skjema om det hun vet om boligen) at hagestuen var bygget på dugnad av venner og faglærte.

Etter overtakelsen begynte kjøperen på større renovering. Da ble det funnet flere feil. Hagestuen manglet grunnmur og var bygget oppå en eksisterende terrasse. Bærende søyler på et utstikk og deler av terrassedekket var dårlig understøttet. Kledningen på hagestuen var ikke luftet, og det hadde gitt råte. På hovedbygningen var undertaket utett.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 789 343 kroner. Beløpet dekket utbedringskostnader og 29 137 kroner til sakkyndige. Utbedring av undertaket var anslått til 100 188 kroner, søyler og terrasse til 253 300 kroner og råteskadene til 351 817 kroner.

Kjøperen mente at selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7). Selger visste at hagestuen stod på terrassen, og feilene var lett synlige for takstmannen. Kjøperen mente også at det samlet var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum), fordi feilene var grunnleggende og ved bygningsdeler med TG 1.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til at selger hadde opplyst om dugnadsarbeidet og ikke kjente til feilene. Feilene ble oppdaget først ved inngrep i konstruksjonen og var ikke synlige for selger eller takstmann. Det var heller ikke noen vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig. Kjøperen nådde ikke frem med kravet.

For det første mente nemnda at selger ikke hadde gitt uriktige opplysninger (§ 3-8). Det var ikke sagt konkret at hagestuen stod på støpt betong, og bare en liten del av boligen var ikke støpt.

For det andre var det ikke vist at selger eller takstmann kjente til, eller måtte ha kjent til, feilene. Selger bestred det og var uten byggteknisk kompetanse. Kjøperen hadde selv ikke oppdaget noe før renoveringen, over tre år etter salget. Hva takstmannen kunne sett, var uklart, og oppdraget var en enkel kontroll med noen stikkprøver. Nemnda var i noe tvil om kledningen. Den påpekte at saken kunne stå i et annet lys hvis bevisene kunne føres muntlig.

For det tredje var ikke avviket markant nok til å være en vesentlig mangel. Kostnadene utgjorde 5,26 % av kjøpesummen, men når det er opplyst at noe er gjort på dugnad, aksepterer kjøperen større risiko for feil. Nemnda mente at dugnadsopplysningen måtte forstås som hele hagestuen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om dugnad og vennetjeneste gir kjøperen en større risiko. Selv om faglærte var med, må du regne med feil i utførelsen.

Den viser også at det kreves mer enn at feilene er synlige i ettertid. Du må kunne vise at selger eller takstmann kjente til dem eller måtte ha kjent til dem. Når en skade først ble oppdaget ved at konstruksjonen ble åpnet, er det vanskelig.

Til slutt viser saken at de fleste kostnader ikke er nok alene. Vesentlighetskravet gjelder bare tydelige misforhold, og nemnda vil ha dokumentasjon på for eksempel en reell sikkerhetsrisiko.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1992 med hagestue fra 2012 hadde feil ved fundament, understøttelse, kledning og undertak. Kravet var 789 343 kroner.
• Nemnda mente at kjøperen ikke hadde vist at selger eller takstmann kjente til feilene, og at det ikke var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og nemnda var enstemmig.