Vann i kjeller, soilrør og peis i bolig fra 1967: ikke medhold (FinKN 2023-19)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1967 og solgt «som den er» for 4 450 000 kroner. Salgsoppgaven sa at innvendig standard var eldre og at oppussing måtte påregnes. Tilstandsrapporten ga drenering, rom under terreng, terrengforhold, fasade og terrasser TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at det var tydelige tegn til svikt i dreneringen, at dreneringen hadde behov for å skiftes, og at det kunne være skjult svikt i rommene under terreng. Terrassen hadde råteskader der den var overbygd. Avløpsanlegget var ikke faglig vurdert, og peisen og pipen var gitt TG 2 uten at funksjonen var kontrollert.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) fortalte selger om gjentatte problemer med overvann mot grunnmuren og om vanninnsig i kjelleren høsten 2000. Selger skrev at det var gjort tiltak etter dette. Terrassen var bygget ved egeninnsats og dugnad.

Etter overtakelsen fant kjøperen stor vanninntrenging i kjelleren, rustskader på soilrøret, en peis som fylte boligen med røyk, og råte i kledningen ved terrassen. Kjøperens takstmann mente også at pergolaen var kraftig underdimensjonert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnader og takstutgifter på til sammen 320 606 kroner. I tillegg krevde kjøperen 80 000 kroner i erstatning for tapte leieinntekter. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake at arbeidet mot overvann i 2000 var gjort ved egeninnsats, og at forholdene samlet ga en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at det var gitt mange risikoopplysninger om nettopp de bygningsdelene kjøperen klaget på, slik at kjøperen måtte ha svært begrensede forventninger.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold veide tyngst.

For det første opplysningene ved salget (§§ 3-7 og 3-8). Nemnda fant ikke sannsynliggjort at selger hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger. Selger hadde fortalt om vannproblemene og om egeninnsatsen på terrassen.

For det andre risikoopplysningene om drenering og terrasse (§ 3-9 andre punktum, om vesentlig mangel). Rapporten sa uttrykkelig at dreneringen måtte skiftes, og at det var råteskader ved terrassen. Sekretariatet mente det var uheldig at dreneringen ikke fikk TG 3, men kostnaden måtte likevel være påregnelig. Kledningen var 55 år, og det var opplyst om skader på den.

For det tredje alder og kostnad. Soilrøret var fra byggeåret, og avløpet var ikke vurdert. Å bytte det rustne røret kostet 10 078 kroner, noe som ikke var helt upåregnelig.

Peisen var mer krevende. Sekretariatet mente at en feildimensjonert peis er et avvik fra det kjøperen kunne vente, og at det ikke ble opplyst noe om det. Men peisen var TG 2 uten kontrollert funksjon, og alderen gjorde at enkelte tiltak ikke var helt upåregnelige.

Bestemmelsen gjelder de utvilsomme og mer åpenbare misforholdene. Nemnda mente at kravet ikke nådde opp, og at det var tvilsomt om kostnadene overskred terskelen som Høyesterett har lagt til grunn. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at konkrete risikoopplysninger i tilstandsrapporten har stor vekt. Når rapporten sier at dreneringen må skiftes, regnes de kostnadene som påregnelige, selv om det i ettertid viser seg at problemet er større.

Saken viser også at flere enkeltfeil ikke uten videre summeres til en vesentlig mangel. Nemnda vurderer hvert forhold opp mot det som ble opplyst og boligens alder.

Kort oppsummert

• Flere feil i en enebolig fra 1967: vann i kjeller, rustent soilrør, peis og råte i kledning og pergola.
• Det meste var opplyst i tilstandsrapporten og egenerklæringen, og boligen var gammel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.