Tak med TG 3 i enebolig fra 1997: ikke medhold og delvis avvist (FinKN 2023-395)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Troms fra 1997 med utleiedel og dobbelgarasje. Den ble solgt for 13 750 000 kroner og overtatt 1. oktober 2021. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjonen, både på hovedtaket og over garasjen, TG 3 (den svakeste tilstandsgraden, der det er påvist skade eller svikt). Takstmannen anbefalte flere undersøkelser og utbedring. Det ble opplyst at selgeren hadde utbedret noe, og at mer arbeid gjensto. Verandaer og balkonger fikk TG 1, men det stod at altanen i første etasje var taket over garasjen.

Etter overtakelsen fant kjøperen et større skadeomfang på hovedtaket og garasjetaket enn det som var opplyst. Kjøperen pekte også på et defekt ventilasjonsanlegg, skjeggkre og fuktskade på parketten i et kjølerom.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 568 246 kroner for utbedringene. I tillegg kom krav om erstatning for takstutgifter og utgifter til juridisk bistand. Kjøperen mente at opplysningene om tak og veranda var uriktige eller mangelfulle, at selgeren hadde holdt tilbake omfanget av tidligere arbeid, og at forholdene uansett var en vesentlig mangel. Utbedringskostnadene tilsvarte 11,2 prosent av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til at boligen var solgt i den stand den var i, og at garasjetaket og verandaen var samme konstruksjon. Med TG 3 på begge takene måtte kjøperen regne med at de kunne måtte skiftes helt. Ventilasjonsfeilen var ikke dokumentert, og selgeren kjente ikke til skjeggkre. Fuktskaden på kjølerommet var opplyst ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg i det vesentlige til det. Avgjørelsen kom til å hvile på disse tingene.

For det første er det svært vanskelig å nå frem med en mangel på en bygningsdel som har fått TG 3. Kjøperen har da fått varsel om at noe er galt. Nemnda la særlig vekt på risikoopplysningene i tilstandsrapporten, både de generelle og de konkrete. Selv om rapporten var knapp, signaliserte den så mye usikkerhet om fukt i takene at det som ble funnet, ikke var et åpenbart avvik fra det kjøperen kunne vente.

For det andre var skadeårsak og skadeomfang ikke undersøkt før salget. Kjøperen tok da risikoen for hva som lå bak, også at arbeid på taket kunne kreve at verandaen over garasjen ble åpnet. Taket var bare 24 år, noe som gjorde konstruksjonsfeil mer nærliggende enn vanlig slitasje. Likevel hjalp ikke det kjøperen.

For det tredje ble de andre forholdene for små til å utgjøre en vesentlig mangel alene. Ventilasjonsanlegget var ikke dokumentert med noen fagkyndig uttalelse. Kjøperen har bevisbyrden, altså ansvaret for å sannsynliggjøre feilen.

Til slutt ble en del av saken avvist. Påstandene om at selgeren hadde skjult fuktproblemene eller gitt for få opplysninger (§§ 3-7 og 3-8) hang på hva partene og vitner hadde sagt under visningene. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke høre forklaringer. Den delen ble derfor ikke prøvd.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en dårlig tilstandsgrad i rapporten er en risikoopplysning som kjøperen tar med seg inn i kjøpet. Blir årsaken og omfanget ikke undersøkt før du kjøper, er det du som bærer risikoen for at det viser seg å være verre. Et krav må også være dokumentert med fagkyndige uttalelser for hvert enkelt forhold. Der striden gjelder hva som ble sagt muntlig, kan saken bli avvist fra nemnda, og da er det domstolene som kan prøve den.

Kort oppsummert

• Begge takene hadde TG 3, og boligen ble solgt i den stand den var i. Kjøperen fant et større skadeomfang enn opplyst.
• Nemnda mente at kjøperen hadde tatt risikoen for skadens årsak og omfang, og fant ikke en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet. Påstandene om selgerens opplysninger ble avvist.