Tett drenering og tidligere flom i enebolig: delvis medhold (FinKN 2022-666)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1962 på skrå tomt, solgt som den er for 1,85 millioner kroner. Kjøperen overtok i april 2021. Salgsoppgaven fortalte at huset var oppgradert mellom 2001 og 2020, og at det var drenert rundt det meste av boligen. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på hva han vet om boligen) skrev selger at det var gravd ny drenering for omtrent tre år siden, delvis utført av ham selv og faren hans. Tilstandsrapporten ga dreneringen og terrengforholdene tilstandsgrad 1 (TG 1, ingen eller svært små avvik). Rom under terreng fikk TG 2, med en advarsel om at slike rom er en risikokonstruksjon.

Etter overtakelsen fortalte en nabo at området ble rammet av flom i 2017, og at alle husene fikk vann i kjelleren. Kjøperen målte fukt og fant den i gulvet i underetasjen. Over 1 000 liter vann ble tømt fra en avfukter i løpet av to måneder. En takstmann konkluderte med at dreneringen bare lå rundt deler av huset, at rørene var tette, og at terrenget og fjellet ledet vann mot grunnmuren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 637 500 kroner, som var anslaget for utbedring. I tillegg krevde kjøperen erstatning for utgifter til juridisk bistand på 159 734 kroner og for takst på 25 135 kroner, samt forsinkelsesrente. Kjøperen mente at både selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om drenering, terreng og varmekabler. Kjøperen viste også til at utbedringen tilsvarte 34 % av kjøpesummen.

Boligselgerforsikringen var tegnet hos Protector. Selskapet avviste kravet. Det mente at selger ikke visste at dreneringen var dårlig, at det var opplyst at bare deler av dreneringen var byttet, og at det var gitt klare risikoopplysninger om rom under terreng.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Den var enstemmig, men var noe i tvil, særlig om selgers opplysninger.

For det første varmekablene. Nemnda mente ikke at selger hadde gitt uriktige opplysninger her. Den delen av kravet førte ikke frem.

For det andre drenering, terreng og flom. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at tilstandsgraden bygde på en uriktig forutsetning om at ny drenering var lagt rundt hele huset. Takstmannen måtte vite at det ikke var tilfellet. Selger visste det også og kunne ha rettet opp inntrykket. Nemnda sluttet seg til dette.

For det tredje at opplysningene om flom var generelle. Salgsdokumentene viste at området var flomutsatt. Nemnda mente det er stor forskjell på slik allmenn informasjon og en konkret opplysning om at boligen faktisk hadde fått flomskade. At noe delvis er synlig, fritar ikke selger og takstmann fra plikten til å si det de vet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen fikk ikke hele beløpet. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 300 000 kroner, inkludert takstutgifter og forsinkelsesrente. Nemnda trakk fra for at kjøperen får en helt ny drenering utført av fagfolk, som gir bedre standard og lengre levetid enn før. Det ble også trukket fra fordi det var opplyst at deler av arbeidet var gjort av selger selv, og fordi kjøperen visste at en side ikke var drenert og at klemlist manglet.

Saken viser at et krav kan vinne frem uten å gi full dekning av utbedringsanslaget. Utgifter til juridisk bistand kan bare kreves dekket hvis de dokumenteres.

Kort oppsummert

• Boligen fra 1962 hadde tette drensrør og drenering bare rundt deler av huset, selv om salgsdokumentene ga TG 1.
• Nemnda mente selger og takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger om drenering og tidligere flom, men ikke om varmekablene.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 300 000 kroner av et krav på 637 500 kroner.