Setninger, råte og hybridfiber i bolig fra 2006: kjøper tapte (FinKN 2023-398)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2006, solgt «som den er» for 9 000 000 kroner og overtatt i august 2020. Salgsoppgaven kalte den meget velholdt, nevnte at flatene nylig var behandlet, og at fiber var lagt inn. Tilstandsrapporten sa at boligen hovedsakelig hadde standard fra byggeåret, og at noe oppgradering måtte påregnes. Den sa også at det hadde oppstått setninger første året, med synlige sprekker rundt fliser i kjøkken og entré, og at boligen antas å være stabil nå. Selger, som hadde bodd i huset siden det ble bygget, nevnte det samme i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen).

Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangler) i flere omganger høsten 2020 og pekte på mange forhold. Det gjaldt setningsskader med svikt i parkett og trekk fra sprekker, feil ved bad og vaskerom, sprekker i flis på vaskerommet, lekkasje fra taket, vannansamling på en overbygd veranda, råte i kjøkkenpanelet og i utvendig kledning, at det var hybridfiber og ikke fiber, og flimrende lys i taket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 466 990 kroner. En takstmann anslo utbedringen av de første syv punktene til 162 858 kroner. Kjøperen la likevel frem et pristilbud på 325 000 kroner som senere ble oppjustert til 450 000 kroner. Kjøperen mente selger og takstmannen hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, og at utbedringskostnadene utgjorde mer enn 5 % av kjøpesummen.

Selskapet som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) avviste kravet. Det mente at selger ikke kjente til forholdene, at flere var opplyst om, at reklamasjonen om flisene var for sen, at hybridfiber er et fullgodt alternativ, og at kravet ikke bygget på den rimeligste utbedringen. Det pekte også på at flimringen i lyset kom av endret bruk etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at det ikke var noen mangel. Nemnda gikk gjennom forholdene ett for ett.

For det første var setningene opplyst om, både i egenerklæringen og i rapporten, og kjøperen kunne regne med sprekker og høydeforskjeller. Sprekkene i flisene på vaskerommet burde ha vært nevnt, men kjøperen reklamerte for sent, og tre måneder er ytterkanten av rimelig tid.

For det andre var det ikke vist at selger eller takstmannen kjente til taklekkasjen, vannansamlingen, råten i panelet eller råten i kledningen. Takstmannen undersøkte huset på laveste nivå og hadde et begrenset oppdrag. Selger regnes heller ikke for å kjenne til det håndverkere vet.

For det tredje var opplysningen om fiber delvis uriktig, siden det var hybridfiber. Selskapet viste likevel at dette neppe hadde påvirket kjøpet, siden hybridfiber gir høy hastighet og er et fullverdig alternativ.

For det fjerde var det ikke en vesentlig mangel. Nemnda mente at kravet ikke viste den rimeligste utbedringen, at kjøperen ikke hadde forklart hvorfor tilbudet var omtrent dobbelt så dyrt som takstmannens anslag, og at noe gjaldt forhold kjøperen kjente til eller som skyldtes endret bruk. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å liste mange feil. Hvert forhold vurderes for seg: hva som var opplyst, hva selger visste og hva som var synlig for en takstmann. Feil som er beskrevet i egenerklæringen og rapporten kan kjøperen ikke bruke senere.

Saken viser også at fristene betyr noe. Forhold som ikke er tatt med i reklamasjonen i tide, kan falle bort. Og et krav om mange hundre tusen kroner må hvile på en dokumentert og rimelig utbedringsplan. Når et pristilbud er mye dyrere enn en fagkyndig vurdering, må kjøperen kunne forklare forskjellen.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 2006 der kjøperen reklamerte på setninger, bad, tak, veranda, råte, fiber og lys.
• Nemnda mente selger og takstmannen ikke kjente til det meste, at setningene var opplyst, og at kravet ikke var godt nok dokumentert.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 466 990 kroner.