Ventilasjon og kondens i rekkehus fra 1996: for sen reklamasjon (FinKN 2024-852)

Hva saken gjaldt

Boligen var et enderekkehus fra 1996, solgt «som den er» for 4,5 millioner kroner ved kjøpekontrakt 20.6.21. Salgsoppgaven opplyste om to bad fra 2019 og kjøkken fra 2014. Tilstandsrapporten ga bad, kjøkken og ventilasjon TG 1 (ingen eller svært svake symptomer), og takstmannen fant ikke tegn til fuktproblemer. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svarte selger nei på feil ved våtrom, og opplyste ikke om arbeid på ventilasjonen.

Kjøperen mente at selger hadde fortalt på visningen at ventilasjonsanlegget var skiftet. Selgers side bestred dette og sa at det først ble kjent etter budaksept. Da boligen ble vasket, kom det vann inn i kjøkkenventilatoren, og selger byttet den dagen før overtakelsen 25.8.21. Kjøperen overtok uten merknader i overtakelsesprotokollen.

Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) 5.12.22. Kjøperen hadde oppdaget misfarging på badet, trolig mugg eller fukt. En fagkyndig fant at den gamle viften var byttet mot en som ikke ventilerte badene. Avtrekksslangen fra badet var skadet, og avkastet fra kjøkkenhetten var lagt i en slange uten brannisolering.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 78 813 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen mente at selger hadde skiftet ventilasjonen uten å si fra, at arbeidet var ufagmessig, og at tilstandsgraden var uriktig. Kjøperen mente også at man ikke kan forvente å forstå om et ventilasjonsanlegg er godt utført.

Selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring) mente kravet var tapt på grunn av for sen reklamasjon. Selskapet pekte også på at selgers opplysningsplikt gjelder til budaksept, og ikke forhold som oppsto etterpå.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting avgjorde.

For det første reklamasjonen (§ 4-19). Kjøperen ble kjent med at kjøkkenventilatoren var byttet allerede ved overtakelsen. Rørene over ventilatoren var synlige i kjøkkenskapet. Selger hadde dessuten fjernet ventilasjonen på badet, så kondens kunne ikke vært en gradvis utvikling. Nemnda mente at kjøperen hadde grunn til å reagere tidligere, og at 15 måneder var for lenge.

For det andre unntaket for grov uaktsomhet hos selger (§ 4-19 tredje ledd). Nemnda mente at selger kunne ha vært uaktsom, men fant ikke at han hadde forsøkt å skjule arbeidet. Unntaket kom derfor ikke til anvendelse.

For det tredje øvrige feil, som slangens oppbygging og manglende brannisolering inne i veggen. Disse fantes allerede da avtalen ble inngått. Nemnda fant ikke bevis for at selger eller takstmannen kjente til dem (§ 3-7 og § 3-8). Kostnadene tilsvarte 1,7 prosent av kjøpesummen, og nemnda mente derfor at det ikke var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum), selv om feilen var upåregnelig.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere kan løpe fra du burde ha forstått at noe var galt, ikke bare fra du får en fagrapport. Har du fått opplyst at selger har byttet eller reparert noe, og du senere ser tegn på problemer, bør du si fra tidlig.

Saken viser også at kostnadene betyr noe. Selv om en feil er upåregnelig, kan små kostnader i forhold til kjøpesummen gjøre at den ikke regnes som en vesentlig mangel.

Kort oppsummert

• Feil ved ventilasjonen og kondens på badet i et rekkehus fra 1996, meldt 15 måneder etter overtakelsen.
• Nemnda mente kjøperen hadde grunn til å reagere tidligere, og at kostnadene på 1,7 prosent av kjøpesummen ikke gjorde feilen vesentlig.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.