Nedgravd oljetank som takstmannen ikke opplyste om: medhold (FinKN 2023-25)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1974 på Østlandet, solgt «som den er» for 4,905 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at oppvarmingen var elektrisk, med vedfyring og parafin. I salgsrapporten skrev takstmannen at det tekniske anlegget rundt parafinfyringen ikke var vurdert, og at fagfolk burde undersøke det nærmere. Under punktet om tilsynsrapport for olje- eller septiktanker hadde han krysset av for ikke relevant. Selgeren hadde ikke selv bodd i boligen, som hadde vært utleid.

Etter overtakelsen fortalte selgerens leietaker at det lå en nedgravd oljetank på eiendommen, og kjøperen ble vist rørene som førte til den. Rørene gikk fra en dagtank (en mindre tank til daglig bruk) inne i huset, ut gjennom grunnmuren, langs ytterveggen og bort til påfyllingsrørene. Området ligger i et risikoområde for kvikkleire, og kommunale ledninger går tett inntil tanken. Det gjør graving vanskeligere og dyrere.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 57 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Beløpet svarte til et tilbud som også dekket geotekniske undersøkelser (undersøkelser av grunnen), som kommunen krevde uansett. Et billigere tilbud på 37 475 kroner omfattet ikke slike undersøkelser. Kjøperen mente at selgeren og takstmannen måtte ha kjent til tanken, og at opplysningen om at tilsynsrapport ikke var relevant, var uriktig.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at verken selgeren eller takstmannen kjente til tanken. Selskapet mente også at opplysningen i sjekklisten var for vag til å regnes som en uriktig opplysning etter § 3-8.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, med tvil. Nemnda kom til motsatt resultat, og kjøperen fikk medhold. Nemnda mente selv at saken var vanskelig, og la vekt på tre ting.

For det første regnes selgeren som kjent med det takstmannen vet eller måtte vite om (§ 3-7). Takstmannen forklarte at han hadde undersøkt om tanken var nedgravd, fordi han fant en dagtank og en måler i kjelleren. Nemnda mente derfor at han var inne på tanken om en nedgravd tank. Da burde både usikkerheten og undersøkelsene ha stått i rapporten.

For det andre burde rørene vært lette å se. Bildene viste to rør som stakk opp ved husveggen. Selv på sommeren er det vanskelig å tenke seg at de ikke ville blitt oppdaget på en runde rundt huset. Kravet til grundighet var skjerpet, siden takstmannen selv var inne på muligheten.

For det tredje var krysset for ikke relevant for lite. Det var både ufullstendig og misvisende. Gitt kostnadene mente nemnda at feilen hadde virket inn på avtalen. Prisavslaget ble satt til 57 500 kroner, i tråd med tilbudet som inkluderte geotekniske undersøkelser. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en takstmann som er inne på en mulig feil, må skrive det i rapporten. Et avkryssingsfelt som sier ikke relevant, er ikke nok når han har grunn til å tro at forholdet finnes. Selgeren kan da bli ansvarlig selv om hun aldri har visst om feilen.

Saken viser også at en nedgravd tank kan gi krav selv når summen er forholdsvis lav, og at kostnaden for geotekniske undersøkelser kan komme med i beløpet når kommunen krever dem. Nemnda så på saken som et grensetilfelle, så utfallet kunne blitt et annet med et annet bevisbilde.

Kort oppsummert

• En nedgravd oljetank ble funnet etter overtakelsen. Salgsrapporten hadde krysset av for ikke relevant på tilsynsrapport for tanker.
• Nemnda mente at takstmannen var inne på tanken om en nedgravd tank og at rørene var godt synlige. Selgeren ble dermed ansvarlig.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 57 500 kroner, etter at sekretariatet hadde gitt selskapet medhold.