Råteskadet tak på hytte fra 1989: ikke medhold (FinKN 2023-724)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig bygget i 1989 og solgt «som den er» for 2 450 000 kroner. Kjøperen overtok i 2017. Tilstandsrapporten fra salget sa at de fleste bygningsdelene hadde nådd forventet levetid, og de fikk derfor TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Taket var fra byggeåret og fikk også TG 2. Rapporten fant ingen tegn til aktive lekkasjer, bare aldersmessig slitasje i form av malingsflassing. I egenerklæringen (selgerens eget skjema om boligen) svarte selgeren nei på om han kjente til utettheter i taket.

I oktober 2021 oppdaget kjøperen lekkasje fra taket. En skaderapport pekte på et utett yttertak med sprekker i takplatene. Da taket senere ble revet opp, fant håndverkerne at undertaket var dårlig, at råteskaden ikke var ny, og at det fortsatt var fukt der. Årsaken var blant annet mangelfull lufting under stålplatene og utettheter rundt pipebeslag og møne.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 438 009 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at skaden skyldtes rene konstruksjonsfeil og ikke alder, og at utbedringen utgjorde omtrent 17 % av kjøpesummen. Kjøperen viste også til at selgeren selv hadde bygget hytta og derfor måtte kjenne konstruksjonen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste kravet. Det mente at det ikke var en mangel, at hyttas alder og risikoopplysningene talte imot, og at et eventuelt krav mot selgeren uansett var foreldet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat som selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda godtok at kostnadene var så høye at det rent tallmessig kunne være en vesentlig mangel. Spørsmålet var om boligen samlet sett var vesentlig dårligere enn kjøperen med rimelighet kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Tre forhold talte mot kjøperen.

For det første var det opplyst at de fleste bygningsdelene hadde nådd forventet levetid og fått TG 2. Da måtte kjøperen regne med at utbedringer kunne komme.

For det andre var taktekkingen opplyst å være fra byggeåret. Kjøperen visste altså at taket var gammelt.

For det tredje var hytta bygget av selgeren selv, uten fagfolk, og det var opplyst. Nemnda viste til tidligere praksis: en kjøper som får vite at noe er gjort i egeninnsats, regnes for å ha godtatt risikoen for at det kan være utført dårlig. At feilen var en konstruksjonsfeil fra byggeåret, kunne ikke veie tyngre når utbedring av taket uansett var påregnelig.

Nemnda fant heller ikke sannsynliggjort at selgeren hadde gitt kjøperen uriktige muntlige opplysninger om egen fagkompetanse. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Høye utbedringskostnader er ikke nok alene. Nemnda ser på hva kjøperen ble fortalt før kjøpet. Når salgsdokumentene sier at bygningsdelene er gamle, at taket er original, og at hytta er bygget av eieren selv, blir det vanskelig å hevde at feilen var uventet.

Saken viser også at en konstruksjonsfeil fra byggeåret ikke automatisk gir en mangel. Har kjøperen fått vite om alder og egeninnsats, kan feilen likevel regnes som noe kjøperen tok risikoen for.

Kort oppsummert

• En hytte fra 1989 fikk råteskader under taket, oppdaget fire år etter overtakelsen.
• Nemnda la vekt på tilstandsgrad 2, opplyst alder på taket og opplyst egeninnsats.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.