Feil ved bad opplyst fornyet i 2014: delvis medhold (FinKN 2023-111)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland fra 1958, med en utleiehybel i kjelleren. Den ble solgt «som den er» for 4 millioner kroner og overtatt av kjøperen 1.6.19. Selgeren hadde kjøpt den i 2013.

Egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han kjenner til) opplyste at badene var pusset opp i 2014 av fagfolk på fritiden, uten dokumentasjon. Selgeren krysset av for at tettesjikt, membran og sluk var fornyet. Tilstandsrapporten ga badet i kjelleren TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at sluket ikke var sjekket fordi rista var fuget fast, at han ikke kunne påvise membran, og at badets oppbygging var ukjent.

Leietakere bodde i hybelen da kjøperen overtok. Da de flyttet ut, kom det vond lukt fra sluket. En rørlegger fant at det manglet vannlås, at det ikke var et ordentlig sluk, og at han ikke så tegn til membran. En rapport fra mars 2022 konkluderte med at det ikke var et sammenhengende tettesjikt, og at fukt hadde trukket inn i gangen ved siden av. Badet måtte bygges opp på nytt. Kjøperen reklamerte til selskapet 28.2.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 279 111 kroner etter et pristilbud på renovering, 5 808 kroner for midlertidige tiltak på sluket og to måneders tapt husleie på 10 000 kroner per måned. Totalt ble kravet 304 919 kroner, pluss renter. Kjøperen mente at arbeidet umulig kunne være utført av fagfolk, og at det var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum), siden badet etter opplysningene var bare 5 år gammelt.

HDI Global Specialty hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikringen som dekker kjøpers krav mot selger). Selskapet avviste kravet. Selgeren hadde opplyst at arbeidet var gjort av fagfolk på fritiden uten dokumentasjon, og selgeren hadde selv ikke opplevd lekkasje. Selskapet mente også at risikoopplysningene i salget gjorde at feilene ikke var en vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda kom til at badet hadde en vesentlig mangel, og sluttet seg i hovedsak til sekretariatets vurdering (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første var utgiften stor nok. De dokumenterte kostnadene var 284 919 kroner, som er 7,12 % av kjøpesummen. Nemnda legger den laveste forsvarlige utbedringsmetoden til grunn, og selskapet hadde ikke imøtegått tallene.

For det andre var avviket fra det kjøperen kunne vente åpenbart. Kjøperen kunne regne med et bad fra 2014 med nytt sluk og ny membran, siden selgeren hadde krysset av for det. TG 2 og takstmannens merknader ga bare en dempet forventning. Takstmannen hadde ikke funnet symptomer på svikt i konstruksjonen eller tegn til fukt i tilstøtende rom. Etter en helhetsvurdering var misforholdet utvilsomt.

For det tredje ble prisavslaget satt lavere enn kravet, til 150 000 kroner. Nemnda tok hensyn til badets alder og til at salget hadde gitt noen forventningsdempende opplysninger. Kjøperen fikk også renter.

Kravet om tapt husleie førte ikke frem. Det krever at selgeren er å legge noe til last, og nemnda fant ikke nok holdepunkter for at selgeren hadde skyld. Selgeren var i god tro og hadde opplyst at han fant fagmannen i en annonse.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning fra selgeren om at et bad er fornyet av fagfolk kan gi kjøperen en berettiget forventning, selv om rapporten har TG 2. Risikoopplysninger demper forventningen, men fjerner den ikke.

Saken viser også at prisavslaget kan bli lavere enn det som er krevd. Og et krav om erstatning for tapt leie krever at selgeren kan legges noe til last.

Kort oppsummert

• Badet i kjelleren var opplyst fornyet i 2014, men hadde verken ordentlig sluk eller sammenhengende membran.
• Nemnda mente feilen var en vesentlig mangel, selv om badet hadde TG 2.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 150 000 kroner i prisavslag av 304 919 kroner krevd, men ikke tapt husleie.