Taklekkasje i toppleilighet i bygård fra 1884: delvis medhold (FinKN 2022-919)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toppleilighet i en bygård fra 1884, solgt «som den er» for 5,05 millioner kroner pluss fellesgjeld på 159 753 kroner, og overtatt i desember 2020. Salgsoppgaven inneholdt en melding fra styreleder om at lekkasje på taket hos naboen var uavklart, og at ny eier burde vite at det kunne bli spørsmål om sameiet skulle bære ansvaret for fremtidige utbedringer på takterrasser. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) skrev selger at lekkasjen fra naboens tak eller terrasse var reparert og terrassen renovert. På spørsmål om forslag til vedtak som kunne øke fellesutgiftene svarte selger nei. Tilstandsrapporten sa at varmtvannsberederen var plassert bak dusjvegg.

Dagen etter overtakelsen oppdaget kjøperen lekkasje fra takvinduene. Det var de samme punktene som en rapport hadde påvist i 2018, da selger selv opplevde lekkasje under kraftig regn. Kjøperen fant også ut at sameiet hadde diskutert utbedring av taket, og at kostnaden ville bli stor. Berederen viste seg å være ulovlig og farlig plassert, innbygget i veggen uten tilgang, og ble flyttet til fellesareal for 30 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 860 250 kroner, takstutgifter og forsinkelsesrente. Han mente selgeren kjente til lekkasjeproblemene, blant annet fordi selger selv hadde sittet i styret, og at egenerklæringen var mangelfull. Han støttet seg på en verdivurdering som anslo verdiminus på 500 000 kroner.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til at lekkasjen i selgers eiertid var et enkelttilfelle, og at det var gitt tydelige risikoopplysninger om at situasjonen på taket var uavklart. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til samme resultat som sekretariatet og pekte på tre forhold.

For det første hva opplysningene fikk kjøperen til å tro. Meldingen om uavklart lekkasje virket eldre og var vanskelig å forstå for en forbruker. Egenerklæringen sa at skaden var reparert, og det er naturlig å legge til grunn at kjente feil er utbedret. Kjøperen kunne vektlegge egenerklæringen.

For det andre selgers egen lekkasje i 2018. Selger hadde fortalt både megler og takstmann om den, men den kom ikke med i salgsoppgaven. En lekkasje i egen leilighet er noe annet enn den som ble opplyst om hos naboen. Rapporten fra 2018 sa at det kunne skje igjen ved styrtregn og vind, og kjøperen oppdaget da også utettheter kort tid etter overtakelsen. Nemnda understreket samtidig at det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til kondensproblemer eller at hele konstruksjonen måtte renoveres. Utelatelsen var likevel en mangel etter §§ 3-7 og 3-8 (selgers plikt til å opplyse om det han kjenner til, og uriktige opplysninger).

For det tredje varmtvannsberederen. Å plassere den bak en dusjvegg er så uheldig for kontroll og lekkasjesikring at takstmannen skulle ha påpekt risikoen tydelig. Selger og takstmann identifiseres etter § 3-7. Nemnda var enig med selskapet i at badet uansett måtte renoveres, men løsningen skaper problemer ved ny plassering.

Det var ikke grunnlag for hele kravet. Selskapet hadde opplyst at kjøperens andel av taket ble anslått til 170 000 kroner, og at arbeidet var i gang. Kjøperens advokat bestred verken beløpet eller at taket snart var utbedret. Nemnda la dette til grunn i stedet for verdivurderingen på 500 000 kroner. Med 30 000 kroner for berederen ble prisavslaget satt til 200 000 kroner etter § 4-12, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgeren må opplyse om lekkasjer i egen leilighet, selv om han tror problemet er over. En opplysning om naboens skade kan ikke erstatte det.

Den viser også at et prisavslag i saker med tak og fellesutgifter i sameie gjerne bygger på kjøperens faktiske andel av utbedringen, ikke på en anslått verdiforskjell. Og at det hjelper å ha dokumentert kostnadene, siden nemnda velger det beløpet som fremstår mest rimelig.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra takvinduene i en toppleilighet i en bygård fra 1884, og en varmtvannsbereder som var ulovlig plassert i veggen.
• Nemnda mente selger hadde gitt mangelfulle opplysninger om egen lekkasje i 2018, og at takstmannen skulle ha påpekt berederen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag av et krav på 860 250 kroner.