Arealavvik i bruksareal i leilighet fra 1954: ikke medhold (FinKN 2023-303)

Hva saken gjaldt

Boligen var en firerroms eierseksjonsleilighet på Østlandet, oppført i 1954. Den ble solgt for 4 500 000 kroner og overtatt 1.11.20. I Finn-annonsen og salgsprospektet sto det at bruksarealet (BRA) var 75 kvadratmeter og primærrommene (P-rom, de rommene som brukes til varig opphold) 68 kvadratmeter. I tilstandsrapporten, som fulgte med salgsdokumentene, var tallene annerledes. Der var BRA 68 kvadratmeter, mens 75 kvadratmeter var bruttoarealet (BTA, arealet målt utenpå veggene). P-rom var 68 kvadratmeter i alle dokumentene.

Vinteren 2022 skulle kjøperen selge leiligheten videre. Da ble den målt på nytt, og BRA ble 68 kvadratmeter. Kjøperen reagerte på at arealet var 7 kvadratmeter, eller 9,33 %, mindre enn i annonsen og prospektet. Kjøperen solgte likevel leiligheten for 4,87 millioner kroner 17.3.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 300 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at BRA var oppgitt uriktig, og at riktig tall i tilstandsrapporten ikke rettet opp de mer fremtredende tallene i annonsen og prospektet. En megler hadde anslått at verdien av forskjellen kunne ligge mellom 200 000 og 300 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selger har tegnet for å dekke kjøperes krav om mangler), avviste kravet. Det viste til at opplysningene var motstridende, at det måtte være åpenbart at BRA og BTA var forvekslet, og at kjøperen uansett hadde reklamert for sent. En annen megler mente tapet var begrenset til omkring 100 000 kroner, siden avviket gjaldt bruksareal utover primærrom, som ofte er boder eller kjeller med lavere verdi.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enstemmig og sluttet seg til begrunnelsen. Kjøperen nådde ikke frem med kravet. To forhold veide tyngst.

For det første var opplysningene motstridende, og motstriden var forholdsvis tydelig. Kjøperen måtte ikke tolke tilstandsrapporten for å se at tallene ikke stemte. Tabellen med de riktige arealene var ikke vanskelig å finne.

For det andre var P-rom riktig oppgitt i alle salgsdokumentene. Det er vanligvis det viktigste arealmålet, både for prisantydningen og for utmålingen av et prisavslag ved arealavvik. Det var heller ikke uriktige opplysninger om hvilke rom som inngikk i P-rom. Nemnda mente derfor at den uriktige opplysningen om BRA ikke kunne antas å ha påvirket kjøpet (innvirkning). Da var det ingen mangel.

Fordi kjøperen ikke nådde frem på dette, tok nemnda ikke stilling til om kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et feil arealtall i annonsen ikke alltid gir krav. Når salgsdokumentene motsier hverandre, og motsigelsen er lett å se, kan nemnda mene at tallet ikke påvirket kjøpet. Det avgjørende er ofte om det viktigste arealmålet, P-rom, var riktig.

Saken viser også at det lønner seg å sammenligne tallene i annonsen, prospektet og tilstandsrapporten før man kjøper, og å se på hvilket arealmål som faktisk avviker.

Kort oppsummert

• Annonsen og prospektet oppga BRA til 75 kvadratmeter, men tilstandsrapporten viste 68 kvadratmeter. P-rom var riktig, 68 kvadratmeter.
• Nemnda mente motstriden var tydelig og at P-rom, det viktigste målet, var riktig oppgitt.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 300 000 kroner.