Kondens i 51 år gammelt tak på rekkehus: ikke medhold, dissens (FinKN 2022-121)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1968 med pulttak (tak med én helning, uten loft). Det ble solgt for 2 500 000 kroner, med kjøpekontrakt 19.11.19, og overtatt 20.12.19. Salgsoppgaven fortalte at boligen var oppgradert de siste årene, men nevnte ikke noe om taket. Tilstandsrapporten ga både takkonstruksjonen og taktekkingen tilstandsgrad 2 (TG 2, avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Taktekkingen var i tillegg innenfor tiden da man normalt regner med å skifte den. Rapporten var basert på laveste undersøkelsesnivå, med visuelle observasjoner uten inngrep.

Vinteren 2021 oppdaget kjøperen kondens i takkonstruksjonen. Det var fuktmerker på panel og vegger innvendig. Kjøperen reklamerte 9.3.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 520 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Først opplyste kjøperen om 236 000 kroner, men kravet ble senere økt etter et nytt pristilbud. Kjøperen mente at selgerens takstmann kjente eller måtte kjenne til feilen, og at feilen ikke skyldtes alder, men en opprinnelig konstruksjonsfeil.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at takstmannen hadde vurdert taket i tråd med oppdraget sitt, og at man på et så gammelt tak må regne med utskifting og oppgradering.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Den fant først at det ikke var sannsynliggjort at takstmannen kjente eller måtte kjenne til feilen. Oppdraget hans var begrenset, og det var uklart hvor synlig fuktproblemene var ved befaringen i 2019.

Så kom spørsmålet om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med. Her delte nemnda seg.

Flertallet la til grunn at kostnaden var høy nok. Men det avgjørende var risikoopplysningene. Boligen var 51 år, taket hadde TG 2 på grunn av alder, og taktekkingen var i tidsrommet der utskifting er påregnelig. Kjøperen måtte dermed regne med betydelige utgifter til taket på kort sikt, og med skjulte følgeskader. Selv om utbedringen var inngripende, var ikke misforholdet mellom standard og forventning tydelig nok.

Mindretallet mente derimot at boligen var i vesentlig dårligere stand. Det pekte på at skadene utgjorde ca. 20 % av kjøpesummen, og at en bærende takkonstruksjon skal vare hele byggets levetid. Manglende lufting var etter mindretallet en konstruksjonsfeil som avvek fra vanlig byggeskikk den gangen, og alder alene forklarte ikke omfanget.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye utbedringskostnader ikke er nok alene. Når salgsdokumentene har opplysninger om høy alder og tilstandsgrad 2, kan det legge en dempende ramme på hva du kan forvente av boligen. Det gjelder selv om årsaken viser seg å være en konstruksjonsfeil.

Saken viser også at avgjørelsen kan være tett. Her var nemnda delt, og flertallet og mindretallet vurderte den samme risikoopplysningen ulikt.

Kort oppsummert

• Kondens og fukt i taket på et rekkehus fra 1968, med krav på 520 000 kroner.
• Flertallet mente alder og tilstandsgrad 2 gjorde utbedring påregnelig, så det var ikke en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag, og ett medlem var uenig.