Taklekkasje i enebolig fra 2006: ikke medhold (FinKN 2022-606)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 2006. Den ble solgt «som den er» for 5,5 millioner kroner, med kjøpekontrakt datert 13.2.20 og overtakelse 9.3.20. Salgsoppgaven beskrev huset som svært velholdt. Takkonstruksjonen fikk TG 1 (tilstandsgrad 1, det beste nivået, uten avvik) i tilstandsrapporten.

Takstmannens oppdrag for taket var å se på ventilering og synlige tegn til fukt, sopp og råte på tilgjengelige steder. Taket var bare sett fra bakkenivå. Selger hadde svart nei i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) på spørsmål om utettheter i tak, fasade, terrasse og garasje.

I oktober 2021 begynte kjøperen å bruke kryploftet til lagring. Da oppdaget hun fukt på undertaksplatene. Et firma som forsikringsselskapet engasjerte, mente årsaken kunne være kondens på undersiden av platene. Kjøperens egen takstmann mente at vann kom inn under takstein der stein manglet eller var knekt. Utbedringen ble beregnet til 72 888 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde at utbedringskostnadene ble dekket. Hun mente selger måtte ha kjent til forholdet, blant annet fordi kryploftet var brukt til oppbevaring og det var god tilgang til å undersøke taket. Hun mente også at selgers takstmann måtte ha kjent til det, siden undertaket inngikk i oppdraget.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Verken selger eller takstmann kjente til forholdet, mente det. Og hvis selger skulle ha måttet kjenne til det, burde kjøperen også ha oppdaget det tidligere. Da var det reklamert for sent (reklamasjon betyr at kjøperen må si fra om feilen innen fristen).

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og tre ting var avgjørende.

For det første fantes det ikke klare holdepunkter i dokumentene for at selger kjente eller måtte kjenne til lekkasjen. Da er det ikke en mangel etter reglene om selgers kunnskap (avhendingsloven § 3-7).

For det andre gjaldt det takstmannen. Tilstandsrapporten var basert på laveste undersøkelsesnivå, og taket var inspisert fra bakkenivå. Skaden hadde sannsynligvis utviklet seg over tid, og det var uklart hvor synlig den var da takstmannen kom i juli 2019. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke i ettertid ha en sikker oppfatning av hvordan det så ut. Derfor var det ikke sannsynliggjort at takstmannen hadde vært grovt uaktsom.

For det tredje vurderte nemnda om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Nemnda mente det ikke var påregnelig å måtte utbedre taket så kort tid etter overtakelsen. Likevel var ikke avviket vesentlig. Utbedringskostnadene var moderate sammenlignet med kjøpesummen. Tilstandsrapporten hadde dessuten opplyst at betongtakstein normalt bør skiftes etter 10 til 40 år, og det laveste tidsrommet var passert ved salget. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen må sannsynliggjøre at selger eller takstmann kjente til feilen. Det er ikke nok at feilen kan ha vært der før salget. Er tilstandsrapporten laget på laveste undersøkelsesnivå, kan en heller ikke vente at taket er sjekket fra loftet eller oppe på taket.

Saken viser også at moderate kostnader sammenlignet med kjøpesummen ikke regnes som et vesentlig avvik, selv om skaden kom overraskende tidlig. Nemnda bygger på dokumentene i saken, så det som er skrevet ned og fotografert underveis, teller.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant fuktskade i undertaket i en enebolig fra 2006 og krevde 72 888 kroner til utbedring.
• Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at selger eller takstmannen kjente til lekkasjen, og at avviket ikke var vesentlig.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.