Badstue med feil ventilasjon i enebolig fra 1962: ikke medhold (FinKN 2022-598)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1962, solgt «som den er» for 5,3 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 9.9.21, og kjøperen overtok 15.9.21. I kjelleren lå en badstue ved siden av badet.

Tilstandsrapporten beskrev badstuen som omtrent fra 1985, med naturlig ventilasjon, og opplyste at den ikke var bygget som rom-i-rom. Takstmannen skrev at oppbyggingen ga økt risiko for skader, og at innredningen hadde slitasje og misfarging. Badstuen fikk TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr tegn til svikt eller avvik), på grunn av alder og påviste forhold. Selger hadde svart nei i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) på spørsmål om feil ved våtrommene.

Etter overtakelsen fikk kjøperen en bygningssakkyndig til å se på badstuen. Den var faktisk bygget som rom-i-rom, uten plast bak panelet. Lufteluken gikk ut mot den murte yttermuren i stedet for tilbake til et oppvarmet rom, og tilluftsventilen var tettet igjen. Riktig løsning skulle ha vært plast på innsiden av panelet og utlufting til vaskerommet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 95 000 kroner, som var et pristilbud for å rive og bygge opp badstuen på nytt. I tillegg krevde kjøperen 4 000 kroner for egenandelen til juridisk bistand. Kjøperen mente det var gitt uriktige opplysninger om naturlig ventilasjon og om oppbyggingen. Megleren hadde før salget pekt på en ventil og forklart at det var naturlig ventilasjon, men ventilen viste seg å lede rett ut i murveggen. Kjøperen mente også at selger måtte svare for takstmannens feil.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at en eventuell opplysningssvikt ikke kunne ha påvirket avtalen. Badstuen var 36 år ved salget, hadde fått TG 2, og risikoen var nevnt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen.

For at uriktige opplysninger skal gi en mangel, må de ha virket inn på avtalen (avhendingsloven § 3-8). Nemnda mente det ikke var sannsynlig at kjøperens bud hadde blitt annerledes hvis riktige opplysninger var gitt. Badstuen var gammel, den hadde TG 2, og flere risikoopplysninger var gitt om både tilstand og oppbygging. En kjøper måtte derfor regne med skjulte skader og et utbedringsbehov på kort sikt.

Nemnda så heller ikke grunnlag for at takstmannen hadde et ansvar som selger måtte svare for (§§ 3-7 og 3-8). Opplysningen om at badstuen ikke var bygget som rom-i-rom var tilsynelatende feil. Men takstmannen hadde tydelig vurdert at oppbyggingen ga økt risiko, gitt badstuen TG 2 og tatt forbehold om at ventilasjonen bare var sett med øyet. Det var ikke grov uaktsomhet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning ikke alltid gir krav. Feilen må ha påvirket kjøpet, og det er vanskelig når rapporten samtidig advarer om alder, slitasje og risiko.

Saken viser også at en advarsel i tilstandsrapporten kan telle mer enn en enkelt uriktig detalj. En bygningsdel med TG 2 og risikoopplysninger gir kjøperen mindre grunn til å forvente at alt er i orden. Har du spurt om noe før kjøpet, som ventilasjonen her, er det verdt å sikre svaret skriftlig.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant at badstuen i en enebolig fra 1962 hadde feil oppbygging og ventilasjon, og krevde 95 000 kroner.
• Nemnda mente feilen neppe hadde påvirket kjøpet, siden badstuen var gammel og risikoen var nevnt.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.