Feil ved røropplegg på bad, leilighet fra 1915: ikke medhold (FinKN 2023-332)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms leilighet fra 1915 på Østlandet. Den ble solgt som den er for 3,95 millioner kroner og overtatt 9. juli 2021. Salgsoppgaven sa at badet var flislagt av fagfolk i 2011. Tilstandsrapporten ga VVS (rør og sanitær) TG 1, som betyr ingen eller små avvik. Samtidig sto det under forutsetningene at røropplegget ikke var vurdert, og takstmannen skrev senere at han ikke hadde kompetanse til å vurdere det.

Etter overtakelsen fikk kjøperen et rørleggerfirma til å se på badet. Firmaet mente at det var brudd på et varerør (et rør som fører vann gjennom et annet rør), at sisternekassen ikke var tettet med membran, at fordelerskapet med vannrørene stod i våtsonen, og at rørgjennomføringene var mangelfulle. Firmaet mente badet måtte rives og bygges opp på nytt, og anslo utbedringen til 438 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 438 000 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente. Kjøperen mente takstmannen burde ha oppdaget feilene og skrevet om dem i tilstandsrapporten. Selger svarer for takstmannens feil på visse vilkår. Kjøperen mente også at skadeomfanget gjorde avviket vesentlig.

Selskapet, Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selgeren hadde overtatt leiligheten etter at badet var renovert og kjente ikke til forholdene. Selskapets egen takstmann mente at mye av det som var påpekt, ikke krevde tiltak, og anslo utbedringen til 66 438 kroner. Hvis røret ikke kunne trekkes om, kom det et tillegg på 45 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. To forhold veide tyngst.

For det første kan en bolig solgt som den er bare ha en mangel hvis den er vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å vente (§ 3-9 andre punktum). Nemnda behandler sakene skriftlig og kan ikke ettergå fagfolks vurderinger nærmere. Den la derfor selskapets takstmanns vurdering av nødvendige tiltak og kostnader til grunn. Da utgjorde avviket under 4 prosent av kjøpesummen. Badet var om lag ti år gammelt og hadde ingen funksjonssvikt. Nemnda mente derfor det ikke var dokumentert en vesentlig mangel.

For det andre var nemnda mer i tvil om selger måtte svare for at takstmannen ikke hadde nevnt feilene (§ 3-7). Fordelerskap i våtsone er forskriftsstridig, og avviket var synlig for en fagkyndig. Men takstmannens kommentar var kort, og det kreves grov uaktsomhet (svært klanderverdig opptreden) for at selger skal svare for takstmannen på dette grunnlaget. Skriftlig saksbehandling gjør det også vanskelig å vurdere aktsomheten godt nok. Nemnda fant derfor ikke klare bevismessige holdepunkter for ansvar. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at to takstmenn og to kostnadsoverslag kan gi helt ulike svar. Når nemnda ikke kan prøve de sakkyndiges vurderinger, kan det være det laveste overslaget som avgjør om avviket er stort nok.

Den viser også at en tilstandsgrad ikke er en garanti for deler som takstmannen sier at han ikke har vurdert. Står det i rapporten at røropplegget ikke er vurdert, blir det vanskeligere å hevde at takstmannen burde ha oppdaget feilene. Et bad på ti år uten funksjonssvikt gir kjøperen dessuten en høy terskel for å få en vesentlig mangel.

Kort oppsummert

• Røropplegget på badet fra 2011 hadde feil, blant annet et brudd på et varerør og et fordelerskap i våtsonen.
• Nemnda la selskapets lavere kostnadsanslag til grunn, og avviket ble under 4 prosent av kjøpesummen.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 438 000 kroner.