Terrasse som sklir ut, svak fundamentering: ikke medhold (FinKN 2025-1180)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Akershus fra 2008. Den ble solgt som den er for 26,2 millioner kroner, med kontrakt i 2020. Salgsoppgaven fremhevet høy standard og flere solrike uteplasser. Terrassen utenfor underetasjen var etablert i 2010. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligens tilstand) opplyste selger at det var gjort faglært arbeid, blant annet ny terrasse og ny drenering i 2010, og at ingen ufaglærte hadde utført arbeid som burde vært gjort av fagfolk.

Tilstandsrapporten ga terrassene ingen tilstandsgrad. Takstmannen skrev at det var mørkt på befaringen, og at uteplassene bare var begrenset inspisert. Han skrev også at terrassen var forankret til marken med støpte pilarer, men at dette ikke var inspisert. Ellers var det omtalt normal slitasje.

Sommeren 2024 oppdaget kjøperen at den nedre terrassen gled ut fra huset. En takstmann kjøperen hadde engasjert, fant at fundamenteringen og bjelkelaget var ufagmessig utført og underdimensjonert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 758 500 kroner, som var et pristilbud fra en tømrer, med forsinkelsesrente. Kjøperens takstmann hadde anslått utbedringen til 571 977 kroner. Kjøperen mente at selger og selgers takstmann kjente eller burde kjent til feilen. Han mente også at boligen hadde en vesentlig mangel, og at takstmannen kunne ha kommet tilbake i dagslys eller brukt lommelykt.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, viste til at rapporten opplyste om begrenset inspeksjon, og at det hadde gått lang tid siden overtakelsen. Selskapet mente heller ikke at avviket var vesentlig. Saken ble avgjort etter den gamle avhendingsloven, fra før lovendringen i 2022.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og la vekt på tre ting.

For det første selgers kunnskap. Det var ikke holdepunkter for at selger kjente til den svake fundamenteringen (§ 3-7). Arbeidet var utført av et firma, altså av faglærte, og feilen viste seg først fire år etter overtakelsen.

For det andre takstmannens undersøkelse. Nemnda sluttet seg til at en kjøper ikke kan vente at takstmannen kommer tilbake i bedre lys, når han har opplyst om begrenset inspeksjon. Mangel på dagslys i februar gjør det vanskelig å undersøke uteområder. Fundamentet lå dessuten delvis skjult under dekket. Da har kjøperen selv tatt en større risiko.

For det tredje vesentlighetskravet (§ 3-9 andre punktum). Terrassen var omkring ti år gammel ved salget. Alder og kjøperens aksept av at takstmannen ikke hadde kontrollert alt, tilsa at det ikke var en vesentlig mangel. Nemnda pekte på at utbedringskostnadene utgjorde mindre enn 3 % av kjøpesummen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye et forbehold i tilstandsrapporten betyr. Når takstmannen skriver at en bygningsdel bare er begrenset inspisert, må kjøperen regne med at skjulte feil kan finnes senere, og at risikoen ligger hos kjøper.

Den viser også at en feil som først kommer frem flere år etter overtakelsen, og som ikke skyldes at selger visste noe, sjelden gir krav. For at en feil i en eldre bygningsdel skal være vesentlig, må den være stor sammenlignet med kjøpesummen.

Kort oppsummert

• Terrassen i en enebolig fra 2008 begynte å gli ut omkring fire år etter overtakelsen, og kravet var 758 500 kroner.
• Nemnda fant ingen kunnskap hos selger eller takstmann, og mente at terrassens alder og forbeholdene i rapporten gjorde feilen uvesentlig.
• Kjøperen fikk ikke medhold.