Råte i vinduer og sig i stuetaket, bolig fra 1970: ikke medhold (FinKN 2022-834)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1970, solgt som den er for 3,65 millioner kroner. Kjøperen overtok 1.8.18. Salgsoppgaven sa at boligen var godt vedlikeholdt og hadde hatt oppgraderinger de siste årene. Blant annet var noen vinduer skiftet i 2010. Stuen var gjort større ved at to soverom var fjernet.

Tilstandsrapporten ga yttervegger, dører, taktekking og eldre vinduer TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr middels kraftige symptomer på slitasje eller alder). Vinduene fra 2010 fikk TG 1 (svake symptomer). Rapporten sa at vinduene bare var kontrollert med stikkprøver. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) opplyste selger at forrige eier i 1986 hadde bygget carport med terrasse, fjernet et stuevindu og flyttet inngangsdøren, og at alt var gjort av ufaglærte.

I februar 2021 så kjøperen setningsskader og sig i stuetaket, og i juli det året rant det vann inn fra kjøkkentaket. Da kjøperen pusset opp stuen høsten 2021, viste det seg at de fleste vinduene i stuen hadde råteskader, og at det var fukt og råte i kledning og vegg. En takstmann mente at årsaken var at vinduer og dører var montert feil. En annen mente at stuetaket hadde sunket fordi en vegg var fjernet, og at takstolene dermed hadde fått et langt større spenn.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 693 913 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at tilstandsgraden på vinduene fra 2010 var uriktig, og at ingen av feilene var noe kjøperen kunne regne med.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikringen som dekker kjøperens krav mot selger), mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Det mente også at det ikke var en mangel, fordi skadene var skjulte og kom først til syne mange år etter takstmannens befaring, og fordi det var opplyst om ufaglært arbeid.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Nemnda gikk ikke inn på om det var reklamert i tide. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selger eller takstmannen hadde gitt uriktige opplysninger. Tilstandsgraden bygger på et enkelt syn uten inngrep i konstruksjonene, og takstmannens oppdrag var ikke å åpne veggene. Råteskader utvikler seg over tid.

For det andre kom nemnda til at kostnadene var høye nok. Utbedringen ble regnet til 652 000 kroner, som er 17,8 prosent av kjøpesummen. Spørsmålet var om andre forhold likevel gjorde at avviket ikke var vesentlig.

For det tredje mente nemnda det ikke var et åpenbart misforhold mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med. Boligen var 48 år gammel. Flere bygningsdeler hadde TG 2, og noen vinduer var fra 1980-årene uten at det stod hvilke. Videre var det opplyst om ufaglært arbeid på fasaden, og i slike saker har nemnda lagt til grunn at kjøperen har godtatt en risiko for feil. Taktekkingen var fra slutten av 1980-tallet, så behov for nytt tak var påregnelig.

Selv om nemnda mente at kjøperen neppe hadde grunn til å vente at alle vinduer var feilmontert, ble konklusjonen under tvil at boligen ikke var vesentlig dårligere enn forventet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye kostnader ikke er nok alene. Nemnda ser på alder, tilstandsgrader og risikoopplysninger.

Den viser også at når det er opplyst om ufaglært arbeid, blir det vanskelig å kreve prisavslag for feil ved det arbeidet. Det gjelder selv når selgeren ikke sa hvilken vegg arbeidet gjaldt.

En tilstandsrapport bygger på en enkel befaring. Skjulte skader som først kommer frem år etter, kan sjelden knyttes til takstmannen.

Kort oppsummert

• Råte rundt vinduer, sig i stuetaket og feil i taket i en enebolig fra 1970, oppdaget omtrent tre og et halvt år etter overtakelsen.
• Nemnda mente at det ikke var noen uriktig opplysning og ikke noe åpenbart misforhold, blant annet på grunn av alder, TG 2 og ufaglært arbeid.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 693 913 kroner.